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数据说话买房和不买房10年后财富差别有多大

发布时间:2016-07-18  来源:中原楼市网  点击:
 

    买房和不买房10年后财富差别有多大:假设一个二、三线城市的房屋总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1250元),为何取二三线城市房价?因为二三线房价较平稳,暴涨暴跌的可能性较小。

    第一种人:买房

    买这套房子的话:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己!

    那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万

    第二种人:租房

    租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

    由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

    第1年房租:15000元

    第2年房租:15900元

    第3年房租:16854元

....

    第10年房租:25342元

    则租房人:

    A、10年房租总计:15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万

    B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万

    C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万

    D、省下的一次性还贷的钱为20万。

    现在有三个假设:

    假设1  未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

    那么买房的人财富为89.5万。租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

    假设2  未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。

    假设3  未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

    单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?

    可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

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