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房贷根本没有提前还款最佳时间别再被忽悠了

发布时间:2017-05-19  来源:理财  点击:
 

     关于如果要提前还完房贷的话,到底什么时间点是最合适的呢?或者说什么时间点最佳最划算?网络上很多这方面的文章,说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场,抓住了人们“占便宜”的心里,因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。

    但小编认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑,很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中,在中介、银行经理的忽悠之下,直接把99%的人弄得晕头转向。 小编的观点是,你买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。

    要很好很直观地理解菜导这个观点,那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的,下面菜导就详细展开整个论证过程,耐心看细细体会,这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚,没买房的以后也会清清楚楚。

    首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。

    下面小编用具体的例子来解释清楚这个问题,我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。

    先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30*12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。

    第一步:我们看看月利率是多少

    月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:

    月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来,只要这个公积金贷款的年利率不变,维持在3.25%,那这个月利率也是不变的一个参数。

    第二步:第一个月要还利息多少

    假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元! 需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。

    第三步:第二个月要还利息多少

    那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。

    所以第二个月的利息是:997222.22*0.270833%=2700.81元。
    第四步:以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。

    如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 菜导不想去罗列360个月每个月要还多少钱,菜导直接算最后一个月。

由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:2777.78*0.270833%=7.52元。

    虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额,但为了大家方便阅读,菜导取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图:

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    结论:提钱还款并不存在某个时间点“更值” 看着上面这些数字,你会直观一点,每个月本金还多少,利息还还多少,还剩下多少本金没有还,接下来的那个月又要还多少本金和利息,还了之后又剩下多少本金没有还……清清楚楚,明明明白。

    通过上面这些具体的数据,难道大家没有发现吗,这个还房贷的过程,你是贪不了银行一分钱,银行也贪不了你一分钱,每个月已经还了多少本息,还剩下多少本息,都是按照固定的房贷年化利率算出来的,谁也占不了谁的便宜。

    具体说,就是在你一开始签订的贷款期限之内(假设贷款30年),无论你是已经还贷5年、10年,还是还贷15年、20年等等,在这些不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。

    利息方面,则是你贷款的时间越长,要还的利息总额就肯定是越多的,这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息,那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。

    关于提前还贷的事情,关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的,因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的,也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。

    也就是说,无论你什么时候还款,在房贷年利率固定的情况下,你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还,你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的,如果换成商业贷款,也是同样的道理。

    关于房贷提前还完这件事的总结:

    房贷提前还完谁都可以去做,只要你愿意,但不存在所谓的“最佳时间点”。

     有一部分人,只要银行有贷款,就感觉自己在背债,浑身不舒服,就想提前还款,那就去还,了结自己心里的不舒服。

    很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等,需要先还完贷款,或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款,但时间点也是根据自己的情况来定的。

    如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,需要衡量一下利弊,不同银行不同地区有不同的规定。一般来说,如果贷款没满两年,需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。

    相比很多理财产品给你带来的年化利率,银行房贷的年化利率真的很低,这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时,如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话,那就是越晚还越好。

    如果房贷利率下降,那就更值了,这个时候更是要越晚还越好。简单讲,如果你有个人需要想提前还款,那就还吧,不用纠结到底会不会“吃亏”或者“划算”的问题,因为不存在这个问题。

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