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七步教你了解二手房交易流程避免交易风险

发布时间:2014-09-18  来源:东方今报  点击:
 
     “兴麟系”房产中介公司一夜崩盘,2亿购房款人间蒸发。这则消息,让许多人对二手房中介机构再次产生了怀疑。其实无论是出于想省去中介费抑或减少风险的考虑,作为买卖双方都有必要了解二手房的交易流程,以便更好地规避各个环节中存在的风险。
    步骤一  寻找可靠房源
    网络的普及、相关手机APP程序的开发,增多了寻找房源的途径。找到合适的房源以后,要在原房主的陪同下(房地产登记中心一般不允许他人调档)前往房地产登记中心要求调档查询,确认房屋的产权情况。
    核实房源能在很大程度上规避房屋被查封、小产权房、一房多卖及有出让限制条件等风险,当了解清楚房屋是否符合出让条件后再进行下一步,这对后续交易有着很关键的作用。
    步骤二  考察房屋现状
    认真检查所要购买房屋的质量及使用年限。房屋是否漏水、渗水,周边是否有污染源,交通是否便利,购买学区房要再次确认该小区能否划片入学等情况。
    步骤三  签订买卖合同
    当所有问题确认无误,买卖双方达成交易意向后,可以正式签订合同。但在最后应做补充条款,如约定付款条件、违约、争议处理方式等。同时对要求对方履约等情形尽量以书面的形式进行,以作为将来可能发生纠纷时的证据。
    买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、车位、地下室、维修基金、物管登记特别是户口迁移的过户时间。涉及房屋内物品的必须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外,若是涉及原业主房产还在银行按揭,还需写明关于赎楼的具体情况:谁来支付,需要多长时间等。合同拟好后,如有条件可找律师进行审核补充,以便更好地维护自己的权利。
    步骤四  申请按揭贷款
    买卖双方选择一次性付款,则不需要在此处多加注意。若选择按揭贷款则要注意,如果该房产仍处于抵押状态,应先到银行解除抵押,拿回房产证,再由买主办理银行按揭贷款手续。
    向银行申请按揭贷款,买卖双方均需到场,填交按揭申请表后,买方可以选择一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是千分之五,由买方支付。
    步骤五  缴纳税款
    银行审批后,买卖双方就可以前往地税局申请缴纳税款,卖方承担营业税和个人所得税,若该房产是卖方唯一的住房而且已满五年,上述两项税款则不必缴纳。无论房屋是否满五年,买方都需要缴纳契税。缴纳税款时,双方需要携带相关证件:卖方需要携带购房合同、房产证、身份证、户口本、唯一住房证明、原来的购房发票和契税发票。买方提供身份证、结婚证、户口本、家庭其他成员的产权情况证明。
    步骤六  办理过户
    在缴纳完税款后,到房地产登记中心递件、过户,在办理完毕后,新的房产证就会办理出来。这期间需要等待10~15个工作日,办理完毕后最好买卖双方约定一起前往领取,领取完毕后若需要按揭贷款则再交往银行。
    步骤七  交房
    所有程序进行完毕后,买卖双方可按照约定时间办理交房,也可以等待按揭款到位后再办理交房。在交房时,买方需要仔细核对买卖合同上的物品,以及办理相关物业、水电、电话等的过户。

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