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购房签合同时,千万别忘了容积率这码事

发布时间:2014-09-11  来源:大河报  点击:
 
    近日,一些郑州业主向媒体反映,其购买住房的小区,存在开发商超规划多盖楼栋、楼层情况。其实,容积率作为一个小区的总建筑面积与用地面积的比率,规划中已明确,开发商违规将受到行政处罚。容积率“变脸”,业主怎么办?本报记者一探究竟。
    容积率增加了,业主告了却败诉了
    本地案例:当初说好的“0.7”呢
    2005年6月,郑州市民张玉中一次性付款194万元,以儿子名义买下了一小区的多层复式区域的别墅。签合同时,开发商承诺的容积率0.7、绿化率42%也写进了合同附件。可2006年3月交房时,他住进小区发现,容积率与约定的总感觉不符,他通过小区平面布置图粗略计算,容积率超过0.7。
    2009年12月,张玉中向郑州金水区人民法院起诉要求开发商继续履行合同,交付容积率0.7的房屋及居住环境。后经司法鉴定,结论显示小区多层复式区域容积率为0.992,大于约定的0.7,开发商违约。不过,法院认为该情形为合同法中规定的“事实上不能履行”,驳回了其诉讼请求。
    2011年,张玉中再次起诉,请求法院判赔损失。他提议用土地差价进行赔偿,“以容积率0.7的标准,我所购房屋应配置土地的数量,减去实际容积率0.992,相应配置土地的数量,约为149.84平方米,应对该部分土地价值进行鉴定”。
    今年8月18日,张玉中收到此案判决书,其诉讼请求被驳回。判决书中的解释是,“因配置土地属于公共空间,原告据此土地价值衡量其损失,证据不足”。记者来到金水区法院欲采访该案法官,院方相关负责人称由于被告上诉时限未到,“判决尚未生效,不能接受采访”。
    业主的损失,究竟咋衡量?
    外地做法:使用裁量权、按地价赔偿
    上述容积率案里,法院虽认可开发商违约,导致业主所购房屋的居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降的事实,但不支持业主提出的损失衡量方法。
    那么,业主的损失该如何衡量?
    办法1 法官使用自由裁量权
    2009年,重庆当地“容积率第一案”中,法官使用了自由裁量权。当时,因楼被加盖4层,小区146名业主以违约为由,将开发商告上法庭。法院综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素,行使自由裁量权,酌情确定赔偿数额。该案146名原告起诉时,根据所住的三个不同户型,估量出三个档次,分别为赔偿损失1万元、1.5万元、2万元。最终,法院确定的赔偿数额为原告所要求支付数额的60%。
    此案一审法官谢凤鸣解释称,开发商违约超建4层,增加48套住宅,导致业主所购房屋的居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降。其违约行为给原告造成的损失是客观存在的。虽然业主的具体损失难以量化,但是,如果因为业主对此举证不足,便驳回其赔偿的诉讼请求,就等于承认公司违约却不承担责任。
    办法2 按地价计算赔偿
    宁波华泰星城小区规划的容积率1.4,但交付使用后的容积率不符合相关约定。2005年11月,447户业主交涉无效后,状告开发商侵权,索赔5000万元。2006年,宁波市中院作出一审判决,判赔全体业主475万余元。
法院认定,开发商超建3178.01平方米,同时减少绿地1404平方米。经折算,被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩,按地价计算,应向原告赔偿475万多元,于是作出上述判决。
    追问 合同没写能索赔吗?
    采访中,记者询问13位新购房的业主,但将容积率写入合同的一个也没有。
    正常情况下,整个小区容积率在规划审批后是固定的,开发商不能擅自更改。如果容积率没被写入合同,业主能否申请赔偿?河南仟问律师事务所主任罗新建认为,容积率作为审批规划中的条件,开发商都有按规划设计、施工的法定义务,如果违法,应对业主的损失进行相应的民事赔偿。
    损失数额咋界定?
    现实中,开发商为多盖房多赚钱,利益诱惑下,擅自提高容积率的情况频频出现。虽然事后行政部门可依法进行处罚,但业主的利益已经受损,还能申请赔偿吗?
    大沧海律师事务所郑州分所主任唐军表示,目前很多楼盘的容积率都是售楼人员口头允诺,购房者在签订《商品房买卖合同》时,可对房地产开发商擅自提高容积率的违约责任进行明确约定,做到有据可查,更有利于违约后主张民事赔偿。
对于容积率案,多位律师认为,业主损失数额的衡量是个难题。“过去开发商擅改容积率大多只是接受处罚,少有业主提起民事赔偿诉讼的,此类案例对开发商会是个警示。”罗新建说。

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