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租期未到房子被卖法院判决承租合同有效

更新时间:2015-08-17  来源:东方今报  点击:
 
    在郑州做生意的小高最近很郁闷,明明是合法租赁的门面房,却被新房东说成是“非法占有”,还被告上法庭要求腾出房子并赔偿损失。9月24日,郑州市中原区法院公开开庭审理了这起物权保护纠纷案件。新房东有权让小高搬家吗?
    续了租期 房子又被卖了
    2007年年底,小高在郑州市中原区租下一个门面房,与房东李先生签订了《房屋租赁合同》,租期为五年。
    由于门面房临街,附近又是居民区,小高的烟酒店生意格外红火。转眼间,5年租期将满,小高决定继续承租门面房。2012年4月1日,房东李先生和小高签订了新的《房屋租赁合同》,约定租期为五年,租金每年6万元,五年内不再变动。
    正当小高继续经营烟酒店的时候,一名姓王的女子找上门来,称旧房主已将房子卖给她,并要求小高立刻腾房。
    “租赁合同才签了三个月,房子怎么就被卖了?是不是搞错了?”小高询问房东后竟得知,门面房确实已经卖给了王女士,并办理了过户手续,这令小高很不满。
    面对小高的质疑,原房东表示,愿意将剩余的租金退还给小高,至于房子的租赁期限问题,他称自己的房子愿意租就租,不愿意租就不租,不违法。
    新房主怒告承租人“侵权”
    2012年6月4日,王女士通过中介公司从房主李先生处购买了一间门面房,并签订了《房屋买卖合同》,李先生承诺在2013年4月1日前将房屋交付给王大姐,逾期交房将支付违约金。2012年7月5日,王大姐取得了该门面房的房产证。
    可眼看交房日期都过好久了,王大姐还是没有得到房子,原因是旧房主的承租人小高拒绝搬出。
    “协议上写得清清楚楚‘租期为五年’,租期未到他就把房子卖给别人,我生意还怎么做啊!”小高认为,在合同没有到期之前,他作为承租人有权知道所租房子的使用情况,房东私自将房子卖了,是不符合法律规定的,因此他拒绝搬出。
    对此,王女士很是气愤,她认为自己已经是新房主,有权把房子要回来。“我知道房子租给别人了,但那是承租人和旧房主之间的事,跟我没关系,我购买房子是符合法律规定的,他没权利占着我的房子”。
    为要回房子,王女士将小高诉至法院,要求其腾房并赔偿非法占有期间造成的损失。
    买卖不破租赁 合同有效
    法庭上,小高辩称,虽然房主有权卖房,但根据民法中买卖不破租赁的原则,王女士应当继续履行租赁协议,他是合法使用房屋,不存在非法占有之说,没有义务向王女士赔偿损失。另外,王女士应当依法接受房屋租金,继续履行原租赁协议至合同期满。
    法院经审理认为,房主李先生与小高的租赁关系已存在多年,在李先生将房屋卖给王大姐之前,就已经与小高签订了租房协议,明确约定房屋租赁期限为五年。
    “我国《合同法》第229条明确规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法通则》第119条也规定:私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”主审法官张郑军解释,王女士在购房时明知房屋处于租赁状态,对于租赁协议的效力其应予遵守。在租赁期限没有到期的情况下,无权直接要求承租人提前返还租赁的房屋。
    9月24日,中原区法院一审判决,驳回王女士的诉讼请求。
    据了解,王女士已经将原房主诉至法院,要求承担逾期交房的违约责任。目前,该案件正在审理中。

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