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以划拨土地合作建房在法律上无效

更新时间:2015-08-17  来源:河南商报  点击:
 

      李女士来电咨询:2003年4月,某学校以国家划拨土地与某房地产公司签订《联建合同》约定:由房地产公司在该划拨土地上全额出资修建一幢8层高的楼房,相关手续由学校负责办理。房屋建成后,双方按总建筑面积分成,分成比例为甲方得60%,乙方得40%,甲乙双方所得的房屋产权归双方各自所有。在施工过程中,因双方发生纠纷,学校对工地采取停水、停电措施,致使开发商无法继续施工。开发商诉至法院,要求学校履行《联建合同》,并赔偿损失。
     
法院经审理后认为,学校以国家划拨土地进行合作建房,违反了我国法律的相关规定,学校与房地产公司签订的《联建合同》属于无效合同,双方按过错比例承担责任。
     
■ 律师解答
     
本案涉及转让国家划拨土地使用权的问题。就本案而言,《联建合同》约定,楼房建成后学校与房地产公司按比例对房屋享有所有权。由此可知,学校与房地产公司的行为名为合作建房,实为转让划拨土地使用权。
     
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。据此,因学校未办理土地使用权出让手续,学校与房地产公司之间的《联建合同》应属无效。
     
至于合同无效后的处理,根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,由学校和房地产公司按照过错比例承担责任。

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