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房产交易毁约产生纠纷怎么办?

更新时间:2015-08-17  来源:大河报  点击:
 
      背景新闻
      4月14日,国务院就部分城市房价过快上涨,提出了四项措施。其中最严厉的措施当是:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款不得低于50%;贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套以上房可停贷。
      4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。
      受新政影响,一些城市新房和二手房价格开始下跌,“退房潮”初现,许多在售楼盘出现了买房人“交不起首付”而不再签约的现象。这种毁约现象在二手房市场更加明显。北京中原统计数据显示,在14~18日期间,“毁约率”逐渐上升并首次出现了购房人退房现象。
      据报道,在北京鸿坤理想城的业主论坛里,有人发帖号召大家不交首付一起退房,并称“房价跌到万元以下不是不可能”。记者在业主论坛里发现,不少之前热销的在售项目业主论坛里,都有人在商量是否该考虑退房。
      记者走访北京市朝阳、海淀、丰台等此前二手房交易活跃的区域发现,楼市新政也让遍及北京各个角落的二手房门店一夜之间换了个“角色”:原来忙着卖房的经纪人成了“毁约纠纷协调员”,原来最忙的帮着客户做按揭和产权办理手续的“权证”部门如今“门可罗雀”,而原来比较清闲的投诉部和法律服务部成了最忙的部门。调查显示,新盘售楼处也大抵如此,售楼员也几乎成了“纠纷协调员”。
      “不按期来签约的有两种情况,一种是因为二套房贷新政,付不起首付或者承担不起1.1倍利率而毁约的。但另外一种情况可能更多,那就是对房价的预期变了,买房人可能认为房价会降而毁约。”面对有15位购房人应该来签约却没有签约的现象,一位销售负责人分析。
      购房人赵先生的想法则是:“我就是觉得房价可能这次真的降了,所以肯定不去签约了,政策出台属于不可抗力,开发商也会退我定金。”买房人赵先生的想法代表了很多购房人眼下的心态。
      二手房市场,毁约情况似乎更甚。中原地产张大伟介绍,“这几天情况变了,不仅许多原来看了房、有了成交意向的不买了,付了定金的人毁约也在增多,甚至买了房办了手续的,都有退房的了。”
      北京中原三级市场研究部统计数据显示,在14日~18日回访的5000个从3月15日登记的购房客户中,明确表态短期内不再看房的比例达到了67%。近日购房纠纷中,因为购房人违约出现退房的比例达到了总纠纷比例的7成,而在之前占比不足2成。
      另据房屋中介部门统计,已经交了定金、签订了意向协议的单子,9成“毁约”;而已经通过中介签了房屋买卖合同的单子“毁约”率占5成。“意向合同”毁约的,买房人都放弃了2万到5万元的定金,而已经签订买卖合同的,因为按合同约定,违约金一般达到房价款的30%~35%,买房人不愿意承担。
      说法1 房产新政策是否属于不可抗力
      卢国伟(郑州大学法律硕士):有些购房人认为楼市新政属于不可抗力,因而可以毁约。根据法律规定,这种认识是错误的。
      对于“不可抗力”,法律有明文规定。《民法通则》第153条明确规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且,不可抗力的事由要发生在合同履行期间。也就是说,在签订合同的时候“不能预见”。
      国家政策的出台是否能构成不可抗力,应视情况而定。符合不可抗力条件的即构成,不符合条件的不构成,并不是所有的政策都构成不可抗力。
      从2007年“9·27”房贷政策到2008年底的救市政策,再到今年的“新国十条”,房地产信贷政策多变已是众所周知的事实。而且在“新国十条”出台之前,两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价,并预测中央政府会出手打压楼市,房地产调控政策并非不具有可预见性,且并非不能克服,因为该政策只是引起付款方式的变化,不会导致买卖无法完成。
      因此,近期的楼市新政不属于不可抗力,效力不能高于合同约定。购房人能否毁约退房,关键要看合同是如何约定的。
      如果在房屋买卖合同中有这样的约定:“若因为银行的原因而非贷款人的原因,导致贷款无法办理,则双方可以终止或者解除合同。”此时,购房人因首付款增加而要求解除合同,是合理的,不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为,并非贷款人的原因,所以原来购买人计划贷款的款项批不下来,购买人就可以依据合同约定解除合同,不承担违约责任。
      如果在合同中有这样的约定:“购买人若不能办下贷款,则更换银行办理,如果仍然不能办下贷款,则购买人需要及时补足购房款项,否则视为违约。”也就是说,讲明贷款批不下来可更换银行,如果还批不下来就得自己补钱,这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。合同中有这样的约定,购房人想毁约就要承担法律责任了。
      说法2 毁约后购房定金能否退还?
      宋长青(西峡县人民法院院长):在商品房开发过程中,开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时,买卖双方往往不签订正式合同,而签订一份认购、订购、预订协议,由买受人交纳一定数量的定金,作为对双方签订正式合同的担保。
      上述定金由买卖双方在认购协议中约定,具有我国《合同法》规定的“定金”的性质,即交付定金的一方不履行合同的,无权收回定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金,而上述定金的性质则属于订约定金,即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。
      由于《合同法》未规定订约定金,故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确,该条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
      根据上述规定,毁约后定金能否退还,则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖,购房人同开发商签订了认购书并交付了定金,若购房人在新政出台后,预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同,则要承担违约责任,定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题,双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款,进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同,则系非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。
      因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定,买方无法贷款购房,则可视为情势变更,在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下,应当依据公平原则免除买方的责任,定金应予退还。
      而对于二手房买卖,买方签约并交了定金后,若预期房价下跌而毁约,定金也要被没收。此外,买方还应承担违约责任,赔偿卖方的预期利益损失,即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌,买方毁约,导致卖方因房价贬值损失50万,则卖方除没收定金外,认为仍不足以弥补损失,可以向买方追讨房屋贬值损失。
      因此,购房人毁约要慎重,如果处理不当,可能会给自己带来更大的损失。
      说法3 如何避免房产交易纠纷发生?
      丁建民(淅川县人民法院院长):楼市新政出台后出现的毁约潮,虽然反映出此前房价过高,但也暴露出一些市民欠缺“诚信交易”的意识。
      房价有涨有跌,只要发生交易,就有商业风险,长期来看,这种风险对双方是公平的。买卖双方在交易前理应能够预见风险,拿房价上涨或下跌作为违约的借口,既行不通也不应该。
      因此,我认为,面对房价不稳定的现状,购房人要有理性的心态和一定承受能力,对签订的合同要诚信地去履行,不能跟风毁约,除了要承担违约责任外,对整个社会诚信体系的构建也不利。
      当然,也有不少购房人不愿毁约,但对自己是否能如愿贷到房款产生了担忧。为避免日后产生不必要的纠纷,建议房地产企业早做准备,比如设立一个房贷审核期,在购房人支付意向金后,代购房人去银行查询其房贷资格、额度及贷款利率,待银行确定后再与购房人签订房屋买卖合同,这样可在一定程度上避免毁约纠纷。

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