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经济适用住房如何买卖?

更新时间:2015-08-17  来源:郑州晚报  点击:
 

  [案情简介]


  刘先生来电咨询:2007年4月份,王先生购买经济适用住房一套。2009年8月份,王先生因工作调动,遂将此房卖与刘先生,双方签订合同、支付价款后,即到房屋管理部门进行变更登记,可房管部门却以王先生的房屋尚不能出售为由,不予进行变更,刘先生该如何处理?


  [律师观点]


  《经济适用住房管理办法》第二十六条:经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。

  《郑州市经济适用住房建设管理办法》第三十二条:经济适用住房购买人取得权属证书五年后,可以以市场价出售经济适用住房。出售时,同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分,出售人应当按规定向市人民政府缴纳收益。

  经济适用住房不得用于出租经营,购房人出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。

  据此,经济适用住房只有在购房人取得权属证书5年后,才能按市场价出售。本案中,王先生于2007年4月份购买此房屋,2009年8月份出售,中间间隔时间仅2年零4个月,尚未达到取得权属证书5年的时间要求,因此,房产管理部门不予进行产权变更登记的做法是正确的。

  那么,王先生与刘先生之间签订的房屋买卖合同该如何处理?

  《合同法》第五十二条第五款之规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。据此,刘先生签订的房屋买卖合同因违反《经济适用住房管理办法》的强制性规定,应视无效。且《合同法》第五十八条对合同无效后的补救措施也有明确规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,合同无效后,将产生不当得利的返还请求权。本案中,刘先生可以要求王先生返还其支付的房屋价款,如王先生在签订合同时,故意隐瞒其出卖的是经济适用住房这一事实,并因此给刘先生造成损失的,刘先生还可要求其赔偿经济损失。

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