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购房者烦恼多,律师帮你解答

更新时间:2015-08-17  来源:中原楼市  点击:
 
    大河“3·15”热线开通以来,接到了十余位购房者的电话,他们主要是反映房屋质量、延期交房、房产证难办、物业管理纠纷等问题。购房者诉说的问题,逐一进行落实,从中选取三个典型问题进行了采访,并请河南国基律师事务所建筑房地产事务部主任凌兴高进行了解答。
  
  房屋保修期满不再维修?
  消费者黄女士打来热线说,2004年她在郑州市文化路与北环路交叉口的北晨颐商苑,购买了一套商品房,入住后发现,房子的窗台一下雨就渗水,可谓是大雨大漏、小雨小漏,每当此时,她就与物业公司联系,物业上说,他们与建筑商联系,但是时至今日没有回复。前些天又下雨,窗台依旧渗水,墙面已经被冲坏,不知道该如何处理。
  日前,记者与小区物业公司取得联系,该物业公司说,按照当时的合同约定,房屋的保修期为一年,现已经过期,物业不再负责修缮。
  对此,凌兴高律师认为,根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定,房屋建筑的防水保修部位为屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,施工单位应当提供的最低保修期为5年。
  《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。事实上,许多开发商在交付房屋时,未按规定向业主提供住宅质量保证书,或提供的住宅质量保证书上约定保修期限少于施工保修期的存续期。
  黄女士所说的窗台渗水,如果是房屋外墙面渗漏所致,在保修期内的,开发商应当承担保修责任。如果是窗子自身的质量问题,有无保修、如何维修要看双方有无约定。即使无约定,在房屋交付后的合理期限内,窗子出现质量问题,黄女士仍有权主张开发商承担质量责任。
  开发商迟延履行保修义务,给黄女士造成的其他损失,也应当一并予以赔偿。凌律师认为,黄女士若能证明小区的物业公司违反物业管理服务合同的约定,给自己造成损失,可以主张物业公司承担相应责任。至于约定保修期少于施工保修期的存续期问题,由于约定保修期违反行政法规的强制性规定,黄女士可以主张该约定无效,要求开发商按法定保修期承担质量责任。根据有关规定,开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
  延期交房房屋不合格怎么办?
  刘先生打来电话说,他在郑州海洋路和文化路交叉口西的假日蓝湾小区买了一套房子,合同上签的是2006年12月31日交房,但开发商德金房地产公司并没有履约。2007年1月16日,在刘先生等居民的强烈要求下,房地产公司才将房子交给客户。
  房子既没有验收报告,而且还漏水,防盗门也有问题,最严重的是小区内的道路还没修好,给居民带来了很多麻烦。
  随后,记者联系上了德金房地产公司某销售人员。该人员解释说,公司在今年交房时,有一部分客户并没有露面,超过期限未交房的,已经按照合同赔偿;小区道路于2月14日修整过一遍,已铺上沥青,由于春节期间没有工人,道路的铺设和绿化都无法进行,现在已经有工人陆续开工,估计最近就可以解决绿化问题。至于防盗门的质量问题,销售人员称,是完全按照合同进行的。
  凌兴高律师说,《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。开发商未在约定的交房期限内向买受人交付房屋,构成违约的,买受人可以依据商品房买卖合同约定及法律规定,要求开发商承担违约责任。根据法律规定,施工单位不得向开发商交付未经验收合格的工程,开发商不得向买受人交付未经验收合格的房屋。
  凌兴高说,开发商迟延交房,刘先生有权催促其履行交房义务,但不应盲目接收不具备交付条件的房屋。有的开发商为了减轻逾期交房责任,房屋未经验收即通知买受人收房。买受人为了早日拿到房屋钥匙,提前装修,在开发商不能提供房屋竣工验收合格证明的情况下,匆忙接收房屋,最终酿成纠纷。
  凌兴高提醒消费者,房屋未经验收合格,买受人应当拒绝接收房屋。已经接收房屋的,可以以开发商欺诈为由向法院或仲裁机构主张撤销接收手续。已接收的未经验收合格的房屋出现质量问题(业主使用不当造成的除外),业主有权要求开发商维修。小区配套设施尚不具备正常居住所需的基本使用条件的,业主有权要求开发商限期建成并交付使用。
  房屋迟迟不交房产证能否办下来?  
  张女士打来热线说,2002年7月,她在建设路上购买了郑州华亚房地产开发有限公司开发的“中原天下”的一套房子,当时是按揭买房,合同约定,2003年5月31日交房,如延期,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。当时,张女士放心地签了合同。但时至今日,房屋还没有交付,开发商一直称,没有通过有关部门验收。张女士很担心,不知该咋办,另外,房产证不知能否办下来?
  随后,记者拨打张女士提供的开发商电话,但始终无人接听;记者在郑州市房管局的官方网站上查询企业资质一栏看到,郑州华亚房地产开发有限公司已排入“限期整改”之列。
  凌兴高认为,非业主原因而房屋长期不能办理产权登记手续的,可能存在下列情形:一、房屋竣工验收手续不齐全,即开发商未取得工程竣工验收备案证明;二、开发商未取得商品房产权登记备案证,存在开发商拖欠相关规费等情况;三、该房屋此前已售给他人,并在房地产管理机关办理了合同备案手续,或已由他人办理房屋按揭贷款手续,抵押尚未解除;四、该房屋及其所占用范围内的土地已被开发商抵押给银行用于贷款,尚未解除抵押登记;五、该房屋已被司法机关实施查封,产权已被冻结。建议齐先生委托律师前往房地产登记机关了解相关情况后,根据法律及相关规定,采取相应措施,维护自己的合法权益。
  根据有关规定,张女士可以继续履行合同,要求开发商承担违约责任;另外也有权解除合同,要求开发商承担违约责任,赔偿损失。

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