主持人：各位学员、各位来宾、早上好，欢迎大家参加我们这次中国人民大学房地产MBA研究论坛，我们从2004年到今年为止已经连续成功招生了三期的学员，在很多的主流的企业都有我们朋友的声音，我们从2004年的关注人才的发展，到2005年，我们关注政策风险的规避，今年的高峰论坛是房地产项目开发与建设，这三年以来，我们的学员活跃我们全省的房地产行业，可以说我们共同见证了中原地产的高速发展的时期，这次我们邀请到了，非常著名的国内建筑大师高志老师，来给我们主持这两天的房地产项目设计与开发的论坛，    [2007-1-6 9:15:54]

    另外为了促进大家的交流，我们在今天下午安排了两个活动：第一会在蓝堡湾安排一个考察，另外在晚上我们全体学员都会在蓝堡湾参加我们新年的联欢会，下面我们以隆重的掌声欢迎高先生精彩的讲座。    [2007-1-6 9:18:04]

    高志：感谢啊，过奖了。过去有人说“高天滚滚寒流涕…”我也未能幸免，昨天发烧到39度，昨天夜里又吃药，今天早上现在还是37.5度，人有的时候发烧了可能会说胡话，有的时候万一讲错了大家谅解一下。    [2007-1-6 9:18:58]

    今天是来给大家进行经验的交流，我今天应该是一个战士，我一定会坚持到底的，我想还能坚持把我所知道得都给大家分享，今天带来了这么几个题目：一个是小户型，还有一个是给大家讲一下“城市产业链和城市的关系”，如果有可能会给大家讲一下，最近在建筑设计上的一些新的项目。基本上还是以住宅为主，其实我这个讲义里，旅游建筑、商业建筑、酒店建筑、办公楼建筑等等都有，如果大家有这方面的要求咱的内容可以改，原来全讲别墅，现在国家不让盖别墅了，我们就把别墅这个往后托了。今天上午先给大家讲两个主题，“国六条”与小户型，我这个说法完全是站在一个建筑师的角度来讲的，也是我自己研究的体会。    [2007-1-6 9:19:57]

    高志：大家在座的大部分是搞开发，我尽可能的不涉及太多的特别专业的说法，我尽可能用特别简单的道理给大家讲清楚，在此之间我想做一个调查，有几个搞建筑设计的？就四个是不是？搞开发的举手我看一下多少？差不多都是搞开发的。    [2007-1-6 9:20:21]

    高志：大家肯定会说，这“国六条”都过去半年了，今天你怎么想起讲“国六条”了，我问大家一个问题。咱们河南这里，现在执行“90”和“70”这个说法吗？90平方米和70%我们执行了吗？你们愿意执行吗？（不愿意啊）。为什么不愿意啊？谁可以说一下理由。    [2007-1-6 9:22:10]

    嘉宾：郑州的需求是120平方米左右的。不是“国六条”的话，120平方米卖得比较快一点。    [2007-1-6 9:22:56]

    高志：郑州人民需要120平方米的，国家要求的是90平方米，郑州需要60—70%需要120平方米的，向郑州人民学习啊。我给大家讲一下，“国六条”到底是怎么回事，我们怎么该处理这个90和70，我给大家讲一下我的体会，我觉得讲完了大家肯定会有新的感觉。    [2007-1-6 9:26:00]

    高志：第一个九部委颁发的“国六条”说什么呢？说“自6月1日起，凡是新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，且过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应进行要求进行套型调整”。当时发生这个以后，全国上下全傻了。过去国家发布一个政策，比如像“国八条”的时候，大家还喊一喊，这次喊不出了，不知道怎么回事了，当时我们也认识很多政府的官员，也打听过，但是没有打听出来，据说这是温家宝在召开国务会议上定的，后来我们觉得这个有问题？为什么有问题呢？    [2007-1-6 9:26:43]

    高志：大家想想，我们现在北边新疆东突分子在搞爆炸，我们的西边印度在搞什么，印度在搞核武器，印度的空军现在已经实力超过了我们，印度还有航空母舰，我们的南边越南强占了我们的大量的岛屿，我们的南边是陈水扁想搞台独，我们的东边小泉在参拜神社等等。温家宝着急的事太多了，我说中国有250万傻子，8000万残疾，2亿人文盲，还能给你规定70%不能超过90平方米，政府总理现在还不够忙吗？ 所以当时我们看到这个也懵了，我们和潘石屹等等都看不懂，经过了半年我们改了200万平方米的小户型，现在改着改着改出了感觉，这个特别的实际，所以我讲这个。原因在哪里呢？也就是说，房地产到底怎么了？到底出了什么问题了？咱们首先看国际上，房地产热不仅仅是中国，全世界房地产都热。举两个例子：    [2007-1-6 9:27:36]

    高志：我的同学在伦敦市区五年前买的房子，现在涨了将近一倍，这个市场我看了比北京、上海差不多，我们家自己在纽约买的房子，3年涨了60%。这是我自己的亲身体会，房价是一直涨。所以房地产热不是中国一个国家的问题，也不是某些城市的问题，全世界的。就和气侯变暖似的。    [2007-1-6 9:28:26]

    高志：我们国内GDP10%的增长率，2%的城市化进程，使得房地产的发展超速，房价的上涨趋势不可逆转，为什么这么说？大家看，我们国家的城市化2%，大家知道意味着什么？我们假如有9亿农民的话，每年都是要1800万农民要变成城市人。一个人进城市需要多少建筑面积，需要100平方米，有那么多吗？我给大家讲，这个数只低不高。因为农民进城可不是进城或者睡觉，他进城的事多了，进医院、孩子上学、从事各种文艺活动等等等等。    [2007-1-6 9:29:02]

    高志：平均国际上的标准一个人100平方米/人。1800万人进城得18个亿，我们国家流通的商品房有多少？2004年区区6个亿，我现在没拿到2006年的数据，2005年将近达到了8个亿加上其他的公共设施每年大概15—16亿，城里还有4亿人，你不住房了，你不改善你的生活了？所以我跟大家讲，咱们现在的房子在短期之内这种缺失，不是一天两天可以解决的。所以中国的房地产缺乏的现象将是一个长期的过程。所以房子国民经济增长10%，房子价钱增加10%，我觉得还是处于比较正常的阶段。    [2007-1-6 9:29:53]

    高志：那么小户型意味着什么呢？咱们又说起了小户型意味着什么，为什么温家宝要想起这么一招要搞小户型呢？原因在哪里？过去我碰到很多人，我现在随便问一句谁能告诉我你们觉得中央为什么搞小户型？    [2007-1-6 9:30:22]

    嘉宾：当期的政府让低收入的家庭好过吧。    [2007-1-6 9:30:41]

    高志：你指的低收入是谁？    [2007-1-6 9:31:00]

    嘉宾：社会的中低层。    [2007-1-6 9:31:17]

    高志：90平方米的房子社会低层买得起吗？还是买不起，中层的人有可能，低层的人放心吧，没戏。所以国家为了解决的是低层人的问题吗？是不是？告诉大家我的观点：不是！还有人问：国家为什么想到了90，50平方米行不行，70平方米行不行。来看一下我们研究的结果。    [2007-1-6 9:32:05]

    高志：这个户型怎么改我这里都有招数。咱们看一下中央政府怎么打算的，中央政府要发展成“以中产阶级为主的稳定的社会”。社会意思？大家回忆一下，现在的90平方米，你们不要心存侥幸，这个政策国家会作为一个政策实行很多年。你知道我们看一下几个国家很有代表性，巴西经济发展的很好，俄罗斯经济发展得也很好。但是巴西和俄罗斯都出现了寡头家族性。但是真正的发达，像美国、意大利这样的都是以中产阶级为主的。    [2007-1-6 9:37:12]

    高志：注意啊，这个社会最稳定的是什么呢？他一定是这样的：中产阶级占到60—70%，10%是资产阶级，20%是无产阶级。咱们这个国家刚一开始就想让无产阶级当家作主，但是经过革命的实践以后，发展无产阶级当家作主可以的，但是需要一段时间，因为我们让无产阶级当家作主就搞市场经济，所以邓小平提出：提高农民的农产品价格。所以一改革开放农民就富起来了。    [2007-1-6 9:41:11]

    高志：但是大家注意，农民富起来了，富了多久，不过是两三年，因为农民富起来的前提是把大队和公社解散。这样他的积极性来了，缴足了国家的，剩下的都是自己的。但是农产品价格可能提高吗？告诉大家不可能的，这就是剪刀差，因此农民你生产白菜，再怎么生产还是白菜，它和计算机不一样，电脑刚开始是286、最后到386、486、奔腾等等，它有一个改变。农民不可能提高了，引起了其他国家对中国政府的抗议，人家说现在我们的农民水平已经高于国际市场。所以现在要解决农民的问题，光靠提高农产品问题不行了，就让农民进城了，马上面临的就是住房的问题。    [2007-1-6 9:41:57]

    高志：那我们让少数人先富起来行吗？中央实行过这个政策，这个政策也有问题，少数人富起来了是富起来了。但是他愿意把钱拿出来扶助穷人吗？是因为诸多的原因，中国的富人还没有到那个份。虽然中国的富人富了，但是他们的心里没有富，我经常看胡润排行榜，里面的人有的是富起来了，有的是逮起来了。所以我们就提出这个口号：取消福利分房。觉得一推向市场就好了。但是一推向市场却不行了，现在推向市场根本门都没有了，而那种福利分房都能分好很好房子的人都是一些领导，还有比较有本事的，敢花钱的，敢行贿的。    [2007-1-6 9:42:35]

    高志：发现了原来的那些福利分房现在他们买房也没有问题，照样可以买到。原来分不到房子的人，比如说我在国企干的时候就没有分到房子，特别贫苦的人在单位福利分房可以分到房子吗？他是可以的，但是真正的中间分子怎么样啊。分不到房啊。    [2007-1-6 9:45:28]

    高志：后来国家一推向市场以后，国家就想把这些人统统用市场来解决，但是发现不行了，现在10%的人可能占了30%的房子，而这最后20%的人可能占到了5%。现在出现了严重的两极分化。国家现在出了一个新政策，对你有钱的人买大房子的人，征收地产税、购置税在美国是3%，如果你花100万买房子，你就得缴费3%的税，你不美吗？你不有钱吗？缴税吧。拿这3%给这20%无产阶级的盖房子，那这70%的中产阶级怎么办啊。推向市场。你说这和90平方米有什么关系呢？    [2007-1-6 9:46:36]

    高志：要想让这个社会稳定就要稳定中产阶级，中国的中产阶级虽然数量不大，但是逐渐在形成，中产阶级怎么才能稳定呢？我在国外呆了很多年，外国男人从懂事那天起就为两件事努力：一个是买一套像样的房子；另一个买一个像样的汽车。有了这两件东西你就有媳妇了，没有钱就没有亲爱的。你只要有房有车就行了，现在征婚启示上都要求：有房有车的有经济基础的，所以美国的中产阶级一辈子就这两件事。我给美国的同学打电话，我特别自豪。    [2007-1-6 9:47:03]

    高志：资产沉淀的两个载体：汽车和住房。我们单位前几年有一个很能干的小伙子，见了我就哭：他说有困难，我说有什么问题，谁打你了，还是和老婆离婚了，他说都没有，他说我买了辆车保时捷，你给的工资养不起，工作不到三年和四年，在美国都没法想。所以国家说：要人人有房住。

    那么让中产阶级怎么稳定呢？国家就要想办法，把房价定得你从工作三年到五年以后就能够买得起，但是又不可能一下把它全部买断。那是一个什么结果啊，你需要一辈子勤勤恳恳的在太阳下工作。    [2007-1-6 9:47:54]

    高志：美国、加拿大、英国他的社会状态非常的稳定，当然跟很多的原因都有关系。但是我觉得与他的住房制度和他的这种信贷制度其实有很大的关系。政府咱们这些房子就是给那些10%的人盖的，60%和50%的人想都不敢想的问题，这个国家肯定出了问题。你5%到10%的人特有钱的人我给你留了。然后那10%—20%的人刚才说了90平方米你买不起政府给你盖经济适用房。而这70%是生活稳定就行了，不要向富人学习。    [2007-1-6 9:48:55]

    高志：国家要调价房子政策的三个手段：第一个抑制富人购买豪华房产，含地税来补贴经济适用房。中产阶级的住房要限制套型的面积，可是这问题还是比我们想得要复杂，复杂在哪儿呢？为此很多建筑师，很多开发商都要求建筑师你要给我改小户型。我们已经改了很多，全国组织了各种各样的小户型的竞赛，但是我不知道河南，山东、上海、北京都搞了，据我所知在类似小户型的90平方米中，我还没有听说哪个户型得了一等奖，一等奖全空着呢，为什么这么多有名的设计师，就做不出来呢？问题出在哪里？    [2007-1-6 9:49:47]

    高志：我觉得问题出在我们对小户型的理解又出了问题。出问题出在哪里呢？我们有一种错误的认识，刚才问了两个同学都说，我们现在住120平方米的，那我要给你90平方米的时候你会怎么讲呢？你会说，我这个90平方米的也包含了120平方米所需要的空间。问题就出在这里，你这个想法是对的，我现在找好的设计师把120平方米做的东西90平方米照样可以做得出来。这可能吗？是不可能的，你想得是对的，所以问题出在这里。    [2007-1-6 9:50:30]

    高志：实际上为什么要搞90平方米呢？我给大家讲，根据我在国外居住这么多年的经验。美国、日本、香港它的中产阶级，基本上居住也就是在90—100平方米，也就这么大，不像我们想得都那么大，但是他和我们一样经历过一个过程，他也是从120平方米—140平方米—160平方米—140平方米—120平方米—100平方米，我给大家讲一下为什么？    [2007-1-6 9:51:18]