资讯首页 楼盘资讯 楼市新闻 珍珍测评 楼市伊人秀 置业指南
您的位置: 首页 > 资讯频道 > 本网活动 > 权威专家传授拿地攻略,房企如何避坑才能迎来机遇性发展

权威专家传授拿地攻略,房企如何避坑才能迎来机遇性发展

更新时间:2020-01-18  来源:  点击:
 

“地拿对了,项目就成功了一半”,这是业内权威专家反复强调的一句话。诚然,对意欲扩规模的房企而言,拿地决定着企业的战略布局甚至生死命脉。但在如何衡量土地指标,拿对地、拿好地问题上,不少房企使劲了浑身解数仍走了不少弯路。


为帮助房地产开发企业洞悉2019年土地市场趋势、迅速掌握拿地攻略、精准智取拿好地,4月27日,由地产BOSS波士汇、有座商学院主办,碧源控股集团承办的以“土地市场新趋势与房企拿地实际规模区域研判”为主题的地产高管私享会在碧源悦喜酒店尊荣启动。来自郑州几十家房企的100多位总裁、土地投拓总同聚一堂,共谋土地市场新趋势、研讨拿地时机与区域布局。


本届土地研判私享会,由房地产政策与法律权威专家阎老师主讲,他结合近两年全国及郑州的土地市场情况、变化,针对房企拿地时机如何抓取、拿地战略如何调整、拿地城市如何布局、拿地方式如何多元,以及土地质量如何评估、土地瑕疵如何规避等问题,展开了详细的干货分享。

1.jpg

1

土改新政挖潜统筹

二线城市成房企布局的主战场


掌握最新的土地改革动向,对房企拿地是锦上添花。私享会现场,阎老师从宏观视角解读了城乡统一土地市场构建、土地增量开发与存量挖潜、存量房地产项目转让等土改新政。


其中,关于土地增量开发与存量挖潜,他认为,增量开发需与存量更新并行,各类开发区存量土地要挖潜、盘活利用。在讲到存量房地产项目转让时,阎老师结合2019年政府工作报告,详细呈现了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等“三块地”改革的成果。

2.jpg

结合2017年土地市场溢价率下降、地王减少,2018年土地市场流拍创新高,但城市集中度提高的情况,阎老师重点总结和分析了土地溢价率下降和土地流拍的原因。他指出,进入2019年,调控措施会因城施策,稳房价、稳地价、稳预期,坚决遏制房价上涨仍是市场的主基调。


对房企而言,调控政策加码,对内,面临融资难、企业战略扩张的压力;对外,面临市场变化以及房企间竞争的压力。虽然2019年部分城市局部反弹,出现“小阳春”现象、土地溢价率回升、市场预期稳中有变,但房企更需遵循“买涨不买跌、不当地王、不拿高价地、不超预期拿地”等原则。


2

土地市场稳中有变

房企拿地需创新性突变


土地市场稳中有变,房企要如何把握房地产市场中的土地机遇?如何精准拿地?关于这个问题,阎老师重点从拿地趋势、拿地渠道和方式、拿地思维、拿地时机、拿地结构等方面展开分析。

01

掌握拿地新趋势

并购优先、玩转土地二级市场是2019年房企拿地的新趋势。其中,并购拿地是部分扩张性房企的主要拿地模式,收购、兼并是很多房企青睐的曲线拿地方式。

关于并购,项目并购优先于企业并购,是房企拿地的共识。地产行业“大鱼吃小鱼”会成为并购市场的常态,“强者恒强、弱者更弱”将引领未来市场发展的趋势。

3.jpg

02

创新拿地渠道和方式


房企除常见的招拍挂公开竞争方式拿地外,还要重点考虑企业并购、项目收购、土地使用权作价入股(出资)、联合体拿地、参与棚户区改造和特色小镇等多种拿地渠道。


在拿地方式上,房企拿地平台要转向“互联网+地产”、B2B线上交易方式,但除了招拍挂竞争拿地外,房企要调整拿地方式,还可通过出让、划拨、作价入股、作价出资、租赁、边租边让、先租后让等方式。

4.jpg

03

转换拿地思维


结合粤港澳大湾区未来的发展主题,阎老师指出,房地产发展的首要元素是产业引进。对政府而言,发展产业地产既避免了单纯住宅用地出让的一锤子买卖,又能通过产业导入带来税收和就业,促进经济增长;但产业地产开发的关键在于导入的产业能否做活,而不只是修写字楼和商业,后期的招商和运营才是真正的难点。


为了便于众房企明确拿地思维转变,阎老师还点明了资金实力、项目潜力、风险防范能力等综合能力的竞争将会是房企拿地的新标杆。

5.jpg

04

重审拿地时机


2019年,房企需重新审视拿地时机,清醒认知土地市场整体下行态势,理性审慎面对局部波动反弹,不宜追求达到土地储备存续化的理想值,应当放缓拿地节奏和力度。


比如,规模性扩张房企和中小企业,应在综合分析自身销售规模、现金流和对市场的预期基础上,理性判断投资机会,科学把控拿地节奏,动态定义拿地时机。还要遵循土地市场的周期性规律,综合考虑自身未来发展规模、扩张速度、抗风险能力、去化周期、资金沉淀成本等要素,综合研判投资拿地最佳时机。

6.jpg

05

合理布局拿地结构


大型房企拿地的主战场应聚焦到粤港澳、中西部、京津冀、长三角区域的二线城市。


但布局时房企要重点平衡布局区域和产品层级。在区域布局上,普通性商品房、别墅型高端住宅、保障性住房分别应布局在市区、近郊和郊区;在产品层级上,高端、改善、刚需等不同定位的房子布局也要合理。


此外,关于土地储备的规模,阎老师提到,土地储备是把“双刃剑”,并非越多越好。储备土地增值要大于购地成本,规模要适度、科学,应当以“等量补充、按需定储、量入而出、量力而行、稳健适度”为原则,科学定量补仓规模。


3

精准智取前瞻拿地

房企布局需“七要三不要”


从区域布局到城市进入,再到地块遴选,房企都要精准智取。在具体的拿地策略上,房企该如何选对区域、进对城市、拿对地块?针对这一问题,阎老师简明扼要的总结了“七要三不要”原则。


“七要”

房企要前瞻变革,跟进国家发展战略和投资热点,抓住时机,主动出手;


要以自身成长空间和行业发展规律的预判作为拿地的逻辑起点;


要在都市圈和核心城市拿地;


要在外来人口主要流入地的城市拿地;


要拿地段好的优质土地;


要以联合体或者并购为主渠道的方式拿地;


要与公司资产负债表、负债比例、现金流、风险防范等做好平衡。

8.jpg

(高管们参观项目)

“三不要”

不要拿高价地,不当“地王”;


不要拿污染、有瑕疵、有钉子户、有安全隐患的地和可能有文物的地;


不要跟风拿地。


房企融资的目的是拿地,拿地的目的是投资,拿地永远比做项目重要。对于大房企,拿地是发展问题;对于小房企,拿地则是生死问题,在房地产行情好的时候,拿地比不拿地好;在房地产行情不好的时候,不拿地比拿地好。

9.jpg

(高管们参观项目)

2019年房企拿地,要“因企制宜”,对拿地时机、规模、结构、区域、城市及项目定位等综合评估,特别是要结合自身企业时机情况深入研究,并形成相应的策略、漏斗模型、具体指引和风险预评估。


结语


本次“土地市场新趋势与房企拿地实际规模区域研判”高端私享峰会长达一天,与会的100多位房企高管受益匪浅,他们对阎老师渊博的知识储备和风趣的授课风格所吸引,并一致表示获得感爆棚。

10.jpg

(高管们在沙盘区了解项目)

说到获得感,必须要提的是,在会议结束,100余位房企高管还移步实地观摩了碧源月湖奕园,郑北一中中学、小学,碧源荣府展厅等。过程中,高管们被碧源月湖奕园的绿化、景观水系、人车分流等所吸引,他们高度评价了郑北一中中、小学的教学环境,并对碧源控股集团和碧源荣府项目的区位优势、全生命周期、健康安全社区、三恒系统等赞赏有加。


针对房企的系列培训课程是地产BOSS波士汇、有座商学院的一大特色,自去年12月开讲以来,以领先行业的前瞻性、政策研判的精确性,深受地产圈BOSS们的青睐。


此次“土地市场新趋势与房企拿地实际规模区域研判”也得到了与会高管们的高度评价,他们认为,通过本次学习,企业在未来的战略布局和拿地策略方面,有了清醒的认识,也避免了不少弯路,他们也希望,未来有座商学院能够多组织类似于此的高端培训课程。


据悉,2019年5月份,地产BOSS波士汇、有座商学院还将集中推出一次课程,敬请关注。

读完这篇文章后,您心情如何?

焦点推荐
相关资讯
热门资讯排行
推荐图文
网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
  • 中原楼市网一站式看房、购房、团购热线:0371-552 55555       客服热线:0371-65650700  65650711 
  • E-mail:zyloushi@163.com 本站法律顾问:河南见地律师事务所 韦向智、曹必琼律师  豫ICP备19001948号-1 、豫ICP备19001948号-2   Copyright © 2019 中原楼市 版权所有
  • 举报中心IDC备案网络警察
    返回顶部