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从“铺摊子”到“上台阶”,新政策下房地产行业如何转型升级

更新时间:2020-01-18  来源:  点击:
 

2019年开春,郑州在内的房地产市场进入“小阳春”。


然而在一季度经济运行总体平稳,开局良好,市场开始回暖之时,中央政治局会议再提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。


重提“房住不炒”的背后释放了什么信号?政策走向如何?房地产企业如何因政施策,完成企业战略布局?

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为了帮助众房企洞悉市场走势、明确企业发展方向,4月20日下午,由地产BOSS波士汇、有座商学院联合举办,正商善水上境承办的“解读两会精神,研判2019年房地产政策走向”的高端圈层学习分享会,在正商善水上境二楼会议厅举行,近60位地产BOSS们与会,一起聆听行业专家的干货分享,拨开政策迷雾,求得真经。


本次分享会由房地产政策与法律著名专家阎老师亲临现场授课,他结合当前经济发展的形势,从以下几个方面,深度阐释与剖析了2019年“两会”后房地产政策的走向。


政策走向一

房地产行业要转型为经济发展的新引擎


4月19日中央政治局会议提到:要把推动制造业高质量发展作为稳增长的重要依托,引导传统产业加快转型升级,做大做强新兴产业。


阎老师认为,宏观经济在运行过程中稳中有变、喜中有忧,房地产经济产业地位则在国民经济发展中不断弱化,房地产行业市场定位也从提供房子住调整为提供好房子。因此,房地产行业要积极促成转型升级,要与新产业、新产品、新技术、新业态结合,坚持创新引领发展,提升科技支撑能力,培育壮大新动能,推动房地产业与战略性新兴产业融合发展,房地产业与制造业、金融业均衡发展,房地产业从建造业向服务业转型发展,成为经济发展的新引擎。

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关于房地产行业转型方向,阎老师认为可从以下几点着手:


第一,房地产业与战略性新兴产业融合发展,比如与互联网+,下一代信息网络,新能源应用,民用空间技术,生物技术,智慧产业等融合发展;


第二,房地产业与制造业、金融业均衡发展;


第三,房地产业从建造业向服务型产业发展,将成为未来发展的主流模式;可以向产业地产(特色小镇)、商业地产、健康地产,养老地产、旅游地产、文化地产、娱乐地产转型。


政策走向二

城市间房地产市场形势日趋分化严重


当前房地产市场基本形式为供给与需求大体基本平衡,随着房地产调控的深入,房企业绩上涨乏力,且城市之间市场存在严重分化现象。根据易居克而瑞数据显示,一季度17个三四线城市成交量总计1601万平方米,同比下滑20%,其中6成城市一季度成交量同比下滑,返乡置业的消费者未如期出现。可以看出成交量回调的城市主要集中在长、珠三角经济带。


在谈到新型城镇化、落户政策放宽和人才争夺战时,阎老师结合数据指出,房地产市场形势日趋分化,因落户政策放宽和人才争夺战所带来的短期住房需求释放,并不必然带来房价上涨及房地产市场繁荣,预判楼市全面回暖,恐为时过早,房地产行业发展前景谨慎乐观。

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政策走向三

住房不炒 一城一策 强化城市责任


2019年中央经济工作会议和2019年4月19日中央政治局会议,均明确提出“房子是用来住的,不是用来炒作的”这一定位,体现中央的决策定力,有利于稳定预期。


阎老师认为:坚守 “房住不炒”定位,遵循“因城施策、一城一策”原则 ,注重“长短结合、预调微调,精准稳健”调控逻辑,创新房地产市场调控机制,实现调控方式转型,放宽地方自主权,强化城市责任,促进房地产经济智慧发展、绿色发展、高质量发展。


可以从顶层设计一套长效机制,来稳定“住房不炒”这一定位。长效机制主要任务可为稳房价、稳地价、稳预期;主要目标为房住不炒、租售并举、住有所居;主要措施为金融、土地、税收三项并举;主要结构为规定动作和自选动作;主要组成为多主体供给、多渠道保障。推到地方陆续落地,不声不响开展工作,波澜不惊推动改革,促进房地产经济智慧发展、绿色发展、高质量发展。


政策走向四

坚持主基调 深化供给侧结构性改革


2019年政府工作报告指出,深化供给侧结构性改革,实体经济活力不断释放;加大改革开放力度,发展动力持续整长;要继续坚持供给侧结构性改革为主线,在“巩固、增强、提升、畅通”上下功夫。


阎老师认为:坚持“稳地价、稳房价、稳预期”主基调,深化供给侧结构性改革,在“巩固、增强、提升、畅通”上下功夫,向改革要效益,实现发展动能转换,助推房地产市场活力释放。

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政策走向五

推动房地产可持续发展的稳定器和压舱石


2019年政府工作报告中指出,统筹城乡区域发展,良性互动格局加快形成;合理扩大有效投资;扎实推进乡村建设。


阎老师认为,房地产行业要紧扣国家发展战略,合理扩大有效投资,新型城镇化、乡村振兴、基础设施建设,将成为房地产市场可持续发展的稳定器和压舱石。


政策走向六

降税降费 正确把握宏观经济取向


2019年政府工作报告指出,坚持稳中求进的工作总基调,创新和完善宏观调控,保持经济持续健康发展和社会大局稳定。同时要把握宏观政策取向。


阎老师从政府工作报告中分析认为:积极的财政政策、稳健的货币政策、优先的就业政策,共同构成房地产市场宏观调控的基本价值取向,重在政策协同、形成合力;同时实施更大规模减税降费,切实减轻房企负担,降低运营成本,增强盈利能力和发展后劲,让房企“活下来”成为可能。

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会上,阎老师还从其它几个方面对房地产政策走向进行了分析与分享:


第一,深化财税金融体制改革,优化财政支出结构,有保有减,定向增减,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法,规范地方政府举债机制;


第二,改革完善货币信贷投放机制和资本市场基础制度,加大吸引外资力度,不断探索融资方式创新,有效缓解房企“融资难、融资贵”这一最大痛点,力求在去杠杆和保增长之间寻求平衡;


第三,充分发挥投资带动作用,优化区域发展格局,把脉跟进国家重点投资布局,粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀等都市圈以及疏解部分城市功能的特大城市以及周边中小城市,将成为房企区域选择和城市进入的首选;


第四,城乡统一土地市场构建、土地增量开发与存量挖潜统筹、“三块地”改革稳步推进、建设用地二级市场完善、国有土地有偿使用范围扩大、土地市场全面降温与局部回暖等因素的共同作用,将倒逼房企重新审视拿地时机、科学定量补仓规模、不断创新拿地模式;


第五,积极发挥消费引领作用,稳定需求,扩大供给,持续释放人才红利,发展消费新业态新模式,提升消费信心和消费水平;


第六,建立完善“租售并举”的住房供应体系,结构优化,市场优先,政策支持,保障兜底,租赁市场在培育和规范中持续推进,集中式长租公寓或受政策青睐进而逐步进入投放期,住房租赁和住房保障立法有望年内落地;


第七,借第二届北京“一带一路”国际高峰论坛开幕在即之机,统筹国内国外两个市场,对接国际规则和国际惯例,引导龙头房企重点布局国内节点城市,积极寻求海外商机,推动“走出去”战略落地实施。


经过半天的阎老师干货分享,各与会者纷纷表示意犹未尽,受益匪浅,被阎老师幽默风趣的讲课方式和渊博的知识量所折服,也对地产BOSS波士汇和有座商学院为大家提供这次难得的学习交流机会表示由衷的感谢。

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(李总讲解正商善水上境项目)

听完阎老师的讲课后,与会者在正商善水上境李总的带领下,观摩了正商善水上境项目。作为本土房企的代表性房企,正商近几年一直在走品质化道路,而这场自上而下的改变就是从正商进驻北龙湖开始。

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自正商提出“品质生活到永远”的企业承诺后,代表着郑州最高建设标准的北龙湖就成为了正商的主战场。现在的正商已在北龙湖布局正商善水上境、正商珑湖上境、正商珑水上境、正商祯瑞上镜、正商豐华上境五个top系住宅产品。


其中,正商善水上境作为正商里程碑式的转型之作,项目位于北龙湖双河之畔,与800米长的滨河景观带相毗邻,亦是正商上境系产品中已经交房的高端产品,参观现场大家对正商善水上境别出心裁的细节品质、新中式东方古典建筑元素、刷卡入户的安全性、高规格的建标等都有了切实的体验和感受。

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在参观过程中,大家对项目的区位、环境、配套,以及项目的诸多细节有了基本的了解,对项目所营造的诗意境界、静谧环境赞赏有加。项目的会所、车库、小区景观、物业服务等,也给与会者留下了深刻的印象。尤其是高规格装标,比如意大利迪瑞门外铜内木的设计,原装进口的博世嵌入式冰箱、美国滨特尔净水系统等……处处体现善水上境的现代生态理念。活动现场,大家都对项目给予一致好评。

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