★开篇评论

　　2008年，郑州市城市建设的脚步将会迈出改革开放以来最大的一步，十大城市建设工程开建，城中村改造、旧城改造工作继续推进。谈起城市建设，就不得不谈城中村改造，城中村改造历来是城市建设的重要内容。大量的城中村存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，城中村改造涉及方方面面的利益，既要让政府满意，也要让村民满意，还要让开发商有利可图，此外，还要考虑妥善安置在城中村中租住的流动人口。如何改造“城中村”，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。
　　2003年，郑州市府决定将用3年时间，在282平方公里建成区内对143个城中村进行改造，规划涉及近10万亩土地、30万常住人口、200万外来人口。截至目前，郑州市政府批准改造的城中村已达62个。据有关报道，2008年6月20号前，郑州市政府决定要基本完成2007年前批准改造的47个（组）土地的招拍挂，2008年年底前完成2007年批准改造的15个村（组）的招拍挂。五年过去了，郑州市城中村改造从“摸着石头过河”到有法可依，摸索出了一套城中村改造的“郑州模式”。那么郑州市城中村改造的结果怎么样呢？现在郑州市城中村改造的情况究竟如何呢？本期中原楼市资讯将与大家共同关注郑州市城中村改造。

★改造动态

一、首个城中村配建廉租房项目开工
　　2008年1月21日上午，郑州市二七区小李庄城中村改造廉租房工程开工，这是郑州市首个在城中村改造中配建廉租房的项目。
　　此次开工的廉租房，位于郑州市政通路与大学路交叉口附近，楼高31层，总建筑面积5.2万平方米，其中，开发企业郑州尚锦房地产开发有限公司提供4.97万平方米，小李庄村社区委员会提供2300平方米。该工程预计明年5月竣工，可安置1000户低收入住房困难家庭。

二、郑州拟3年内完成城中村和旧城改造
　　今年起，我市将用3年时间，基本完成城中村改造和旧城改造。今年，城中村改造的目标是：重点规划、集中改造、积极推进金水区河南省现代服务业核心区、二七区南部城区经济产业带、中原区秦岭路特色街区、管城区东南城区经济产业带、惠济区桥南城区经济产业带等5个重点区域内的33个城中村，确保其中10个以上的村（组）进入土地招拍挂程序；配合陇海路、沙口路高架快速通道，中州大道、航海路景观建设等重点工程，做好沿线27个城中村拆迁改造任务；开工建设城中村村民安置房300万平方米，廉租房40万平方米；完成建成区内城中村控制性规划编制工作。旧城改造的目标是：完成市、区两级旧城改造工作组织机构的组建，形成高效的工作机制；完成旧城改造项目调查摸底，明确重点改造区域和支持改造区域，编制旧城改造规划和工作方案；全面推进城中村改造，保证10个以上旧城改造项目开工建设；每个区要围绕精品街整治，推动两侧不和谐区域的拆迁改造。

三、今年郑州城中村土地拍卖情况
　　2月4日上午，郑州市国土资源局土地交易大厅，惠济区王寨村和金水区岗杜村两块城中村改造土地挂牌出让，两块土地均以高价成交，分别被两家首次进入郑州的外地房地产开发企业“纳入囊中”。
　　惠济区王寨村的550.88亩土地，被郑州天中房地产开发有限公司以15.51亿元的高价取得，创下了郑州市单块土地总价的新高。另外，这块土地投资总额要求不低于37.99亿元。
　　金水区岗杜村的57.05亩土地，最后被河南宏益华房地产开发有限公司以2.06亿元的高价取得，投资总额要求不低于6.39亿元。初步测算，如果扣除安置拆迁费用的话，这块地的每亩成本价不会低于600万元，与每亩633.2万的郑州“地王”相差无几。
　　2月29日，在郑州市国土资源局土地交易大厅，金水区王马庄村和管城区刘南岗村改造土地，分别被两家开发商成功“摘牌”。两块土地均以挂牌起始价成交。其中，金水区王马庄村的96.92亩土地，被河南利达置业有限公司以1.52亿元的价格取得；管城区刘南岗村的290.49亩土地，被河南民安房地产开发有限公司以4.9565亿元的价格取得。
　　3月28日上午，郑州市中原路与大学路东南角的菜王村公开拍卖约28亩土地，尽管学都置业最终以起拍价成交，但每亩土地依然卖到了512.5万元的高价。

四、郑州城中村改造2008年集中放量
　　2007年，在2006年成功改造燕庄、关虎屯等城中村的基础上，明确城中村改造政策，带动城中村改造全面开发，已有48个村（组）经政府批准实施城中村改造。
　　中原区城中村、老厂（社）区改造开发加快推进，9个村纳入城中村改造计划，5个村改造工程全面启动，其中总投资50多亿元，占地750多亩的小岗刘村改造取得突破性进展，130万平方米的拆迁任务基本完成，拆迁规模全市首位，以绿都城、金源第一城为代表的老厂区开发渐成规模，城市形象明显改善。
　　管城回族区共拆迁51万平方米，列入城中村改造范围的13个行政村已有8个村组列入到郑州市改造计划并立项，4个城中村已实施拆迁。为解决好拆迁群众住房问题，管城区共开发建设了星月小区、紫光小区、紫荆小区等11个居民小区，妥善安置了11000多户拆迁居民。

五、郑州副市长网谈33个城中村改造项目
　　2008年3月15日下午，郑州市副市长穆为民上网，和网友畅聊郑州城中村改造的话题。
　　城中村改造一直是城市建设的主要内容，也是群众最为关注的话题之一。2008年郑州市城市建设将迈出改革开放以来最大的一步，城中村改造与旧城改造工作也将继续大力推进。今年，郑州市政府计划改造市区内33个城中村。3月15日下午，应河南省政府门户网站、郑州市政府门户网站之邀，郑州市副市长穆为民和城中村改造指挥部有关负责人在线回答群众关心的“城中村改造”问题，穆为民市长就郑州市城中村改造的相关政策，步骤，计划向广大网民一一做了介绍。据悉，在活动开始之前，省政府网站就已经开始征集网友提问，网友关心的大部分问题得到了解答。

六、郑州62个城中村(组)批准实施改造
　　3月15日郑州市副市长穆为民就“城中村改造”与网友在线交流。目前，郑州市已有62个城中村（组）被市政府批准实施改造：
被批准改造城中村（组）一览
金水区16个：西史赵，杜岭，岗杜，王庄，十二里屯，燕庄，西关虎屯，王马庄村（利达置业摘牌项目），任寨村，白庙村白庙、小铺，常寨村姚寨，琉璃寺村，凤凰台村，燕庄村沈庄、燕庄村黑朱庄
二七区14个：焦家门，高寨，菜王，路寨村，佛岗村，小李庄村，孙八寨村第一、三、四村民组，王胡寨村，冯庄村，西陈庄村，黄岗寺村（南三环以北地块），蜜蜂张村
中原区12个：朱屯，董寨，岗坡村，旮旯王村，李江沟村，北陈伍寨村，南陈伍寨村，冉屯村，密垌村，石羊寺村第一村民组，柿园村白庄，小岗刘村
管城区10个：陇海，安徐庄，七里河村，尚庄村刘南岗，尚庄村第二村民组，芦邢庄居民组，南五里堡社区，十里铺村，尚庄村第一村民组，弓庄村
惠济区9个：小杜庄，刘寨，老鸦陈村，南阳寨村，王寨村，金洼村，青寨村，弓庄村，木马村
高新区1个：秦庄村付庄

★改造政策

一、郑州城中村改造：优先建学校、医院
　　 2008年年底之前，郑州市已经审批的62个城中村要全部完成土地的“招拍挂”。同时，郑州还要着力推进重点区域60个城中村的改造。其中的5个重点区域内，有33个城中村都是下一步改造重点。这些城中村改造的“招拍挂”程序中，都已经充分考虑到了居民区所建学校等公用设施的建设用地。
　　 郑州市市长赵建才介绍，城中村改造将优先保障中小学、幼儿园、医院、游园绿地、社会停车场、垃圾中转站、消防站等公共设施用地。副市长穆为民也称，城中村遍布郑州市区各个方位，非常适合开发学校、医院、停车场等和市民生活关系密切的基础设施。如管城区芦邢庄附近，以前没有医院，在改造方案中就规划了一座综合医院。此外，这里还要建1所中学，扩建1所小学、3所幼儿园。将来，要改造的城中村附近，没有停车场的要考虑建公共停车场，没有学校的要规划预留学校用地。开发商如果建学校、医院等，将视为建了安置房。

二、郑州城中村改造：3层以上不补偿
　　 据悉，关于城中村改造的拆迁补偿问题，郑州市政府去年下发的《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）（以下简称103号文）中已经明确规定，改造只对原村民宅基地上3层以下（含3层）的合法建筑给予1∶1补偿安置。并且，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予补偿安置。

三、郑州市城中村改造：21％面积建周转房
　　 将来参与城中村改造的企业要提供开发总面积5%的小户型、简装修住宅，用作过渡性廉租房源。村集体要从集体办公用房和经济用房中提供5%的小户型，用作廉租房、周转房房源。城中村改造中，商品房90平方米以下户型要占总面积的70%，而郑州将从这70%中拿出30%做周转房。也就是说，城中村总开发面积中，至少有21%是用来出租的。
　　 另据悉，今年郑州要开工建设城中村村民安置房300万平方米，廉租房40万平方米。

四、郑州城中村改造，增加经济适用房
　　 随着城市发展步伐加快，城乡接合部居民和外来务工人员越来越多，如何使他们很快融入城市发展中来，加大经济适用房建设力度刻不容缓。2008年，本市将以建设和谐郑州、宜居城市为基本思路，将完成城建基础设施投资70亿元以上；大气质量达二级以上天数300天以上；城市建成区控制性规划覆盖率要达100%；新修、扩建、改造道路26条；加大廉租房建设力度，保障户数达1.5万户，建设经济适用房150万平方米。在未来几年里，散落在郑州三环以内的119个城中村将全部改造完毕，而增加经济适用房是政府大力倡导改变城中村低效利用状态，促进产业升级和功能调整，改善投资环境，保障城市低收入家庭住得起房子，住上好房子的有利保障。

五、郑州城中村改造：三分之二村民同意才能改造
　　 3月15日穆为民市长做客大河网与网友讨论郑州城中村改造，有网友问，村里如果不同意搬迁，政府和企业能不能强拆？市政府有关负责人就此明确表态：进行城中村改造要经过村民大会或村民代表大会作出决议。如果三分之二以上的村民不同意拆迁，则该决议不可能通过。但村民代表大会或村民大会作出改造的决议，持有不同意见的少数人应服从会议决议，积极支持本村的改造。

★精品案例展示

一、曼哈顿广场
【燕庄概况】
　　燕庄村位于金水路和未来路及中州大道的交会处，占地170亩，村民近4000人。它毗邻省直机关，与东区物流中心和建材大世界等建材商业群仅一步之遥，又与郑东新区CBD遥相呼应，独特的地理位置，使燕庄村成为省会都市村庄“第一村”，燕庄村的改造成为省会城中村改造的“桥头堡”，也被列入郑州市重点建设工程。燕庄整体改造涉及土地面积170余亩，搬迁村民600余户3000余人。除已建成的家属区外，现有的村民自建房屋全部拆除，总拆迁面积约57万平方米。

【改造过程】
　　2005年6月，在提出对燕庄进行整体拆迁改造时，金水区政府与福建中天集团公司便就此达成了意向性协议；2006年3月17日，由金水区组织的拆迁动员工作组正式入驻燕庄，标志着这个村庄的拆迁即将启开大幕，进入倒计时阶段；3月25日，燕庄村内第一户村民的楼房开拆，郑州城中村燕庄改造进入实质性阶段；3月30日，随着金水路燕庄未来路办事处办公楼的轰然倒塌，金水区燕庄拆迁工作正式进入实施阶段；2006年6月18日，燕庄村整体改造前期搬迁工作，785户村民近4000人，经过三个月克难攻坚顺利完成；2006年8月，拆迁工作全部结束，各项建设即将全面启动；2006年8月16日，“燕庄村改造产业定位及布局研讨会”在金水区政府召开，与会专家代表就燕庄改造如何定位，献计献策；2006年12月8日，燕庄村城中村改造项目——郑州曼哈顿广场建设项目正式奠基；2007年4月21日，曼哈顿广场美式风情步行街日开盘；2007年10月27日上午，曼哈顿广场三期贵族大宅——上东区的开盘选房活动在曼哈顿营销中心隆重举行；2007年12月22日，曼哈顿广场超5A顶极商务写字楼——曼哈顿中心全球公开发售；

【曼哈顿广场】
　　今天，燕庄摇身一变，成为“曼哈顿广场”。该项目由河南升龙置业有限公司投资40亿元开发建设，占地总面积11．3万平方米，总建筑面积100多万平方米。规划地块以金水路为轴线分为南北两个区域计划建设19栋高楼。金水路北侧为金融、办公区，金水路南侧为高档住宅、商业配套区。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。拟建6栋商务楼，下面3层裙房发展商业，上面作办公或酒店式公寓之用。金水路南侧以高档住宅、商业配套为主，下面两层为商业用房，上面为高档住宅。“郑州曼哈顿广场”项目将可以解决两万人的就业问题。建成之后，这里将建成高品质的办公楼、公寓、住宅和商业区域，形成一个全新的大型现代化商业中心和城市标志性景观。

二、升龙国际中心
【小李庄概况】
　　小李庄此次挂牌土地共254191.9平方米，约合381.29亩。挂牌起始价14.092亿元，要求投资总额不低于43亿元。郑州市国土资源局有关负责人介绍，除了此次出让的第一期改造用地，小李庄村第二期改造用地还有104.46亩。
　　小李庄改造后建成的房子，将以小户型为主。配套建设的商品住房，至少有30％面积要在60平方米以下；村民安置用房和村集体经济用房，60平方米以下所占比重，也不能低于相应房屋面积的30％。

【小李庄华美变身升龙国际中心】
　　作为郑州西南板块首个开始改造的旧城区，小李庄项目被赋予了更多的期待意义，它标志着以小李庄为代表的西南板块旧貌将换新颜。升龙国际中心采用“一纵两横”的规划手法，将贯穿用地中心的大学南路打造成附近首屈一指的高档酒店、住宅、办公、商业等综合性商务区，并通过政通路和由东向西贯穿用地的商业步行街把各个地块串联起来，更有助于实现项目价值最大化。
　　项目建成入住后，这里将成为国际顶尖品牌的荟萃场，国际品牌酒店和超级商务区，也是一个高档的住宅区，带动郑州南部或者西南区域的经济发展，“如果说周围的改造项目开发商都能有责任地做好的话，南部区域将会呈现一个崭新的面貌。”升龙置业负责人说。

 
★相关资讯

一、郑州市严格执行城中村房屋核查
　　今年郑州市将拿出88亿元对四大工程项目进行建设，这四大工程项目包括陇海路、沙口路高架快速通道工程，轨道交通工程，火车站西出口工程，西四环工程。
　　城中村改造也是目前郑州市的一项大“动作”。市城中村改造办公室有关负责人表示，改造的城中村中还存在村民的房屋核查不准的情况。如果房屋核查不准，在改造过程中将会导致需要安置的面积过大，挤占了本来应该规划建设的学校、医院等配套设施。
　　因此，市城中村改造办公室将组织工作人员对申请改造的城中村实地核对用房数据。如果有擅自改造、弄虚作假的村组，将不予审批或者暂缓批准改造。

二、今后郑州城中村改造不再全建住宅
　　2008年1月11日召开的郑州市发展和改革工作会上传出消息，今后市区内的城中村改造、企业搬迁，不能将“腾出”的土地全建商品住宅，要拿出30%~40%的土地发展楼宇经济，建写字楼。
　　 按照我省发展规划，郑州市县域经济的发展，管辖权限今后可能将划归为省级管理。县域经济管理权限一旦划入省管范围，郑州市区经济如何发展是个问题。
　　 2005年和2006年，郑州市县域经济的增长速度分别为19.8%和17.6%，而同期城区经济的增速仅有12.1%和14.2%。
　　同时郑州市城区经济占GDP的比重为44.6%，在中部六省省会城市中位列倒数第一。
　　郑州市的城区经济今后如何发展？李柳身说，郑州市区腾出来的土地不能单纯地进行商品住宅建设，要拿出30%~40%的土地搞商业，发展总部经济、楼宇经济。只有这样才能让郑州市的区域经济得到发展，并防止郑州市出现“产业空心化”。
　　今后，郑州市城区经济发展在改造提升传统服务业时，将重点发展现代物流、会展、新型商贸业、建筑安装、金融证券、印刷包装、服务外包、商务中介等产业，同时大力发展文化旅游、娱乐演艺、影视动漫、网络创意等新型服务业。

【他山之石】
　　广州：分期分批，按不同类型逐步改造
　　城中村类型：A类，完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围；B类，有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村；C类，有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。A类和B类“城中村”是前期改造重点。
　　改造策略：采取“一村一策”的办法，“先行试点、积极稳妥”地逐步在全市范围内开展。

　　西安：保障措施紧紧跟随
　　就业：明确提出把居民就业统一纳入城市就业范围，因城中村改造而增加的就业岗位，优先用于安排原村民。
　　社保：原村民依法参加社会保险。由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。

 
★国内城中村改造的主要措施有三

　　① 政府直接投资改造城中村，例如被称为“绍兴模式”的绍兴市越城区投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万，建设安置房建筑面积为250万，改善了5万农民的居住环境；
　　② 通过市场运作，借助房地产项目改造城中村，这种做法以珠海“开发商主导型”的改造模式最为典型，即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等，在整个改造过程中政府不直接投入任何资金，而是通过减免地价等市场运作方式促进开发商的积极性；
　　③ 通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式间接推动城中村改造——在认识到城乡二元体制的弊端后，不少城市近年来纷纷实行以户籍变革、集体土地转国有为核心的多种措施，把城中村纳入城市一元管理体制，深圳甚至推行全面城市化，把市域内的全部户籍人口在2004年转变为城市居民，这种举措切断了城中村产生的根源，使城中村现象避免进一步恶化成为可能。