新年伊始，随着全国首个双限房(限价格、限户型)——广州保利西子湾2月份的正式公开发售，一石激起千层浪。随之,在市民的千呼万唤中，郑州终于也要建限价商品房了。按照计划，市内金水、中原、管城、二七、惠济5区，要分别选取1～2个试点项目开建，各区今年的建设目标均不低于10万平方米。22号，郑州市政府向社会公布了《郑州市2008年住房建设计划》。今年，郑州将加大对市场的住房供应，市区年各类住房建设总量将达1050万平方米。
★关注绿城限价房

一、郑州2008年将重点推出限价商品房
     今年郑州房价有望得到有效控制。2月中旬，郑州市物价局召开全市物价工作会议，会议透露：今年，郑州将推出“限价商品住房”，并加强房地产价格监管。
     市政府要求在今年城中村改造时，推出限价商品房。即由政府在出让土地前，核定土地、建设成本，计算房地产商应得利润率，给拿到地的房地产商定下房屋最高限价，并作为竞标条件进行公开招标，中标开发企业在销售时必须执行最高限价。即如果土地限价是每平方米4000元，每套房子售价都不能超过这个价格。此外，中低价位、中小套型普通商品住房应该不低于新开工商品房建设总面积的70%。
二、郑州今年拟建5000余套限价房
     2月22日，郑州市房管局公布了《郑州市2008年住房建设计划》，把限价房的事给郑州市民透了个底。
     今年郑州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠济市内5区，分别选取1~2个项目进行试点建设，每个区建设目标均不低于10万平方米，共建设目标50万平方米。根据这些试点情况，今后要逐步扩大限价商品住房的建设和供应规模。
     限价商品住房户型以紧凑的三居室和两居室为主，其套型建筑面积全部在90平方米以下。如果按此标准计算，50万平方米建设面积约合5556套。
三、郑州6月份开建限价房同比优惠20%
     限价商品房的申购者，将锁定持有郑州市户口5年以上的无房户，而且收入须符合限制条件。2月23日，记者从郑州市住房工作会上获悉了上述消息。 而且市民所关心的限价房的实施期限也最终确定，郑州市限价房将于今年6月开建，与同地段的商品房相比，限价房能便宜20%。

★政策看点

限价房的申请
     虽然郑州有关限价房的申请条款还未具体出台，但参照北京，广州两地限价房的申请条件多多少少也可以看出一些端倪。
一、链接城市政策
北京
申请对象：有当地户口、未拥有自己房子的市民。单身家庭的申请人须年满30周岁；
申请条件：申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须按不同家庭人口数量符合不同的标准，今年北京城八区居民申购限价房，家庭人口在3人及以下的家庭，家庭年收入须不超过8.8万元，人均住房使用面积不超过15平方米，家庭总资产净值须不超过57万元；而家庭人口在4人及以上家庭，除人均住房使用面积不超过15平方米外，家庭年收入须不超过11.6万元，家庭总资产净值不超过76万元。
交易限制：两限房购房人在取得房产证后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。5年后可上市，但需交纳35%的收益金。此外，两限房套型建筑面积以90平方米以下套型为主，其中一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下。具体户型设计方案由市规划委员会核准。
广州
申请对象：广州户籍人口，本人(已婚的，含配偶和子女)在广州市没有自有产权住房，年龄方面男性年满25周岁，女性年满23周岁，
申购条件：本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。
猜测郑州
申请对象：有5年以上当地户口、未拥有自己房子的市民。
申购条件：对于购买条件，要初步考虑购房者收入、户口、住房面积三个方面的限制因素，另外还有年龄等其他多方面的限制条件，可能会比经适房购买条件稍微宽松一些。
二、链接城市事件
【广州首个限价房楼盘一分钟售出一套】
     经过登记、摇号、审核环节之后，广州首个限价房项目——保利西子湾16日正式接受签约。据初步统计，从16日8时30分开始发售的首批843套限价房共售出700套，其中90多平方米的大三房最抢手。
【呼应京穗 上海欲首度推出限价房】
     广州市限价房已经开始销售，北京的限价房细则落地，另一桥头堡上海市，关于解决中等收入家庭住房问题的细则，同样正在积极制定研究之中。据了解，上海部分作为保障类住宅的楼盘项目，已有房源实行了“封存”。目前正在等待相关政府部门的通知出台。
     上海市房地局相关人士称，关于中等收入家庭保障计划的政策，目前正在制定研究之中。但由于量化标准仍未出台，因此可操作性仍然不大。但据了解，一份被列为“沪府发（2008）4号”的文件已下发到各级区政府，这份名为《解决上海市低收入家庭住房困难的发展规划（2008-2012年）》（以下简称《发展规划》）的文件，虽然尚未完全公开，但在《2008年上海市住房建设计划要点》中，被明确列为执行依据之一。有知情人士称，按照该发展规划，今年上海将推出400万平方米的房源面积，以解决中低收入家庭的住房困难问题。

★吸取各地往年教训，拒绝习惯性流产

     其实限价房遭遇“流产”并非偶然，早在2003年宁波就推出过限价房，后来大连、青岛、北京等地均有尝试，各地在具体执行中都遇到了不小的阻力。是什么原因造成了限价房建设的“习惯性流产”？在今年各地纷纷又开始打起限价地和限价房旗帜的时候，不妨让我们回顾一下历年的教训，因为限价房的真正难事还在后头。
教训一：购买人标准如何界定
     购买人群的标准制订过宽，会造成申请购房的市民过多，房源供不应求，同时也不能体现出中低价房对中低收入家庭的政策倾斜。而购买人群的标准制订过窄，则可能形成大量中低价房空置，造成浪费。鉴于此,各地在制定关于中低价商品房的购买人群住宅保障体系的方案时，应根据各地具体的情况而有所区别，逐步建立阶梯型住宅保障体系。限价商品房也将限定购买资格，或面向拆迁户，或面向本市户口的无房户等。
教训二：购买力引发的质疑
     随着市场价格的下降，限价房原有的价格优势会逐渐缩小。相比于现在很多开发商销售的现房、准现房，中低价商品房的政策是，为了“赶时间”，推出动工就预售，实际上拿到房子要在几年之后，在眼下市场价格处于下降通道的情况下，这些中低价房对购房者的吸引力就大为减弱。加上这些地方往往没有太大的优惠。住在这些地方，交通费用、就学费用、医疗费用会大幅度上升。配套的不完备，生活成本的增高等等，使原本充满诱惑的蛋糕可能最终演变成鸡肋。
教训三：选取什么样的价位
     在市场经济条件下，一切经济行为都受价格的支配，价格是一只看不见的手，调节着社会的经济活动和每个经济单位的经济行为。在发达国家成熟的市场经济体制中，即便是对宏观经济进行调控，政府也多采用调节市场，然后让市场引导企业，以实现间接干预的目的。而限价房是介乎于市场行为和行政手段之间的特殊产品，是准市场行为，如果中低价商品房比例过大，并不一定会起到很好的作用。如果“限价房”政策，超出了宏观调控范围，进入微观经济层面，便有干涉企业的商品定价之嫌，不再是“宏观”调控了。所以说，在具体的定价上，必然要考虑两方面的因素：一方面要让部分中低收入家庭承受得起，另一方面还是要适当尊重市场秩序。这是一对很难调和的矛盾。
教训四：怎样保证建筑质量
     零利润、严格控制成本、打造“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高精品小区”固然是建设配套商品房和中低价房的良好出发点，可美好愿望不错，真正落实却可能是另一回事。在限价政策之下，不排除一些不良开发商会从承建商身上寻求部分补偿，从而导致建筑商被迫偷工减料，以次充好，最终降低了这类住宅的质量。这使我们不得不为之担忧。
     事实上，在广州保利西子湾公开销售的当天，便遇到了百余套房源遭弃购的尴尬处境，究其主要原因，是周边区域的其他商品房价位在急剧下降。正是这场充满戏剧性的价格突袭，才使得先前被媒体炒得热火朝天的限价房首日便受到了冷遇。针对此，广州市常务副市长苏泽群回应，限价房的价格应该随着商品房价格的降低而降低。广州市国土房管局局长谢晓丹也表示，从首个限价房销售中，该局正在吸取经验，对具体操作进行完善，下一步将研究限价房销售不再一口价，弃购权利也不能无限扩大，适当增加条件，以限制二次申请。

★焦点论题

     有站在草根族立场上的人如实说，现在是高房价的社会，限价房是高房价的历史产物，实行限价房政策也是特定时期的应时之举。对于城市中低收入者来说，唯有限价房才最适合他们。同样，中产阶层收入不高但同时又善于享受，或许让他们长期租房，大多数人都难以接受。面对如此庞大的群体，并非只是极个别的少数，不管采取何种措施，最终目的就是让绝大多数人都有房子住。所以实行限价房政策，是形势所趋，势在必行的。

     近日，民众期待的限价房已有了很大进展，于是人们把更多的目光放在了限价房和房价的联系上，期待限价房能够一举拉低房价。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭的自住需求，即解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。所以，限价房不是拉低房价的工具，它更应在住房保障体系中发挥作用。

【限价房不是调控房价的手段】
     首先，无论是限价房还是经济适用房、廉租房的上市，从建设目的上讲，都并非要直接调控房价，它们行使的应该是保障层面的作用，限价房的推出，增加了房地产市场上小户型住宅房的供应量，同时使住房结构呈多元化的发展趋势，这有助于缓解我国的住房供求矛盾，特别是中低收入者的住房需求矛盾。
其次，建设保障性住房，就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大中低收入和最低收入人群也能够享受经济发展的成果，从而保持分配公平和社会稳定，是在整体经济发展的前提下进行的一种补偿性分配，和房价没有直接联系。市场上的商品房依然是供应主流，这个领域的房价依然具有主体地位，而且短期并不会受到太大的影响，房价也不会出现太大的变化。

【限价房只能作为一个助推器】
     我们现阶段不应该是通过限价房或是其他保障性住房让房价被动下降，限价房只能作为改善整个房地产市场大环境的一个助推器，它所要发挥的是保障和缓解供需矛盾的作用，是针对整个房地产市场的改善和协调。通过一系列住房保障制度的建立和完善，对不同的购房阶层采取不同住房解决的办法，从而缓解单一商品房市场承受的压力，解决供需矛盾，改善供需结构。进而改善房地产市场的大环境，让房地产市场进入一个健康、有序的发展空间后，再逐步放手让其自行博弈，让房价在一个符合经济规律的前提下稳中升降。

【完善的住房保障，手段应该多元化】
     不仅仅是限价房，其他保障性住房的作用也更应放到住房保障体系中去发挥作用。一个完善的住房保障体系必须多元化，细致分工，目标明确。无论是从目前情况下讲还是长远来讲，形成一个差异化的住房供应体系和住房保障体系都很有必要。毕竟房地产面对的不是一个单一的受众群体，它所面对的情况也不是一个短时间内就可以完全解决的问题。要想一个政策完善和有效，就必须兼顾到其所面对的方方面面。现阶段可以形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系，随着住房保障系统的完善和房地产市场的成熟，可以再考虑其他的模式，比如对农民工实施住房保障或是住房公积金等，还可以考虑扩大保障资金的来源渠道等，以此形成“无缝对接”的覆盖全社会的完善的住房保障体系，促进整个房地产市场的和谐发展。

★小词典
什么是限价房？
     简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。