| 随着2008年的到来，中国的房地产会呈现怎样的走势？有专家认为，2008年政府仍会出台一系列配套政策来进一步稳定房价，但政策的针对性会更强一些。从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求；从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。 |
一、调控政策将重点针对供给市场
今年房地产业调控政策将重点针对供给市场，力求优化调整住宅供应结构，加强住房保障供应，限制大户型、豪宅、别墅项目的开发。还将进一步严格控制盲目投资行为，金融政策继续收紧，控制信贷规模，抑制投机需求。
二、物业税有望今年开始试点实行
征收物业税有望在今年开始试点实行。国家税务总局有关负责人表示，物业税将在“十一五”期间出台，以物业税为代表的保有环节税种出台是必然，相关部门已经开展了全国性房源普查工作，为物业税的推行奠定基础。
三、房地产贷款政策 将进一步趋紧
2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”， 主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。对银行贷款实施更严格的控制，无疑主要针对的是房地产市场，从开发商开发项目到最终个人购房都需要银行贷款的支持。为了进一步稳定房地产价格，减少房市流动资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。
四、住宅市场 保障房供应量加大
通过对去年土地供应情况分析，2007年住宅成交的土地建设面积与2006年相比多了近100万平方米。因此，2008年整体供应量将有所加大。另外，根据政府的住房建设规划精神，普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房供应量加大，今年将有大量此类产品供应，保证中低收入家庭的需求。
五、小户型设计将更合理
随着政府70／90政策的执行逐步到位，2008年小户型项目供应量将进一步放量，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。成交速度继续延续2007年态势，快速销售，呈现供不应求的现象。
受宏观调控的影响，小户型将不再是短期置业的过渡产品，取而代之的是长久置业的自住产品。购房者将改变以往那种盲目的大开间、大面积的思维，更多地关注居室空间功能联系的合理性和购房面积的实用率。
六、投资需求比例下降
受供应结构调整、货币信贷等政策的影响，今年市场观望气氛继续存在。投资型需求比例明显下降，消费更为理性。
七、生态、环保、节能社区增多
建筑业是人类迄今对自然资源、能源消耗最大的行业之一。目前，对于在“国策”、“国事”的引导下，如何在建筑领域内解决好节约资源问题的关注，对于我国经济持续发展有着十分重要的意义。
种种迹象表明，加快建筑节能进程以及推广节能型建筑材料已成为当今房地产行业的一个重要发展趋势，建立生态建筑标准是大势所趋。
今年的市场将会有更多的节能型社区出现，有望见证建筑的节能环保机制经历从探索到规范的成熟过程。
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■政策看点
猜想一： 货币政策由“稳健”转“从紧” 加大明年“升息”预期？
不久前结束的 2007 年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。业内专家认为， 2008 年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。
猜想二： 首付比例政策是否会再次调整？
从 2007 年的个贷金融市场环境看，继“ 9·27 ”二套住房政策“大帽子”之后，各家银行开始抓紧时间敲定3套房、4套房的“门槛”。随着明年宏观调控的进一步深入，加息循环周期的显现以及北京房地产市场价格的持续“高烧”，以此为背景，2008年央行很有可能对建筑面积 90 平方米以下和建筑面积 90 平方米以上的房产重新界定其贷款首付比例。另外，银行还有可能继续加强非交易类贷款政策的“紧缩”，严控不指明用途的住房抵押贷款以及严惩违规房贷首付比例的发放。
■市场看点
猜想三： 股市与楼市是否继续“牵制”与“互动”？
股市与楼市看似毫无关联，却又有着千丝万缕的联系。回顾 2007 年，上半年股市“一路飘红”，房地产市场交易也是“彩旗飘飘”。到了下半年，受美次债市场危机影响，国内股市呈现一片“绿色”，而房地产市场交易同样不及上半年那样“如火如荼”。展望 2008 年，股市与楼市究竟会呈现给人们怎样的“蓝图”？是股市“非理性繁荣”局面刺激房地产市场，加大国家宏观调控力度，还是股指“涨跌”有序，房地产市场平稳发展，宏观调控适当有度？股市与楼市之间又将会产生怎样的“牵制”与“互动”效应，着实令人期待。
猜想四： CPI 继续走高 对个贷市场产生何种影响？
今年央行发布的三季度货币政策执行报告中预测， 2007 年中国 GDP 增长超过 11% ，全国居民消费价格 (CPI) 将达 4.5% 左右。 CPI 指数持续上扬，银行储蓄存款实际利率为负利率，股市投资热“高烧”不退，楼市房价不断上涨是导致 2007 年国家宏观调控力度加深的四大重要因素。一旦2008年 CPI 指数仍然如 2007 年一般持续走高，从整体经济时局来看，央行将会继续通过“利率调整”、“银根紧缩”、“房贷政策”等宏观调控措施将金融资源导入正常轨道。对于房贷者而言，这些因素的变化将会直接影响广大百姓的贷款买房意愿，从而制约 2008 年个人房地产金融市场的整体发展。
猜想五：房贷者提前还贷“潮”是否受银行“压制”？
2007 年房地产金融市场上的屡次加息已经让贷款买房人备感压力，而这屡次加息效应还要集中在明年 1 月 1 日后全面显现，着实让房贷者“心虚不已”。为了释放较大的贷款压力，明年相信不少房贷者会选择“提前还贷”。但是，从今年年底中央经济工作会议中提出货币政策“从紧”的新方针后，2008年各大银行很有可能会加大信贷政策的紧缩，从房贷者角度来说，意味着资金流动性减弱，贷款成本加大。从银行角度来看，更不愿意看到房贷者因还款压力而加速“提前还贷”进程。所以，在2008年货币政策从紧的大方向确立之后，是否会出现房贷者“提前还贷”大潮，还不得而知。
■银行看点
猜想六：内外资银行 PK 战火升级？
作为商业银行的一块优质“资产”，个人房贷市场的诱惑力不可小视。明年随着外资银行国内金融市场地位的巩固，以及内资银行的“不甘示弱”，面对严峻的市场环境以及消费者购买行为的理性化，内外资银行在房贷产品上的竞争将会成为 2008 年个人房地产金融市场的一大新看点。比如从方便客户角度出发、推出更人性化的房贷产品，放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等方面着手，这些因素都有可能导致内外资银行战争“火药味”更浓。
猜想七：银行直客式服务“分食”房地产个贷金融市场？
从2007年的个贷金融市场环境来看，房贷市场竞争加剧后，部分银行开始通过直客式服务抢占市场份额。但直客式服务需要掌控的风险较大，所以目前能够享受银行这一服务举措的人群也仅限于政府机关、国家机关特派机构、海关等单位的在册入编员工，这类人群收入较高且稳定能够保证银行的贷款质量。由于银行直客式服务相对产品较单一，加上这样的运作模式，2008年是否能够保持旺盛的竞争力与个贷服务机构“分食”房地产个贷金融市场还是个未知数。
■个贷服务看点
猜想八：个贷服务行业品牌化成为主流趋势？
在市场经济快速发展的今天，品牌越来越成为企业发展、百姓信赖的有利竞争手段。优秀品牌的建立可以赢得消费者的信任，抢占市场份额，个贷服务行业的发展也是同样的道理。北京知名贷款服务机构伟嘉安捷有关人士接受记者采访时认为，从明年个贷服务行业的发展方向来看，品牌企业的联动与整合十分必要，尤其是在诸如“中天置业事件”带来的行业负面影响之后，更加需要品牌服务机构跳到房产贷款市场的“前沿”，带动行业的前进与发展。而这种品牌效应也会为房贷消费者树立“标榜”，提醒房贷者躲避陷阱，维护自身利益。
猜想九：金融市场按揭证券化成为未来发展方向？
2007 年，中国银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、民生银行、北京银行等成功上市，给予金融市场较大的激励。人们意识到，证券化作为一种创新的金融工具，将有利于改善中国的银行系统资产结构及风险管理，从而促进金融市场的整体健康发展。在未来房地产个贷金融市场的发展道路上，随着国内金融市场的日益成熟以及资本市场的进一步开放，金融市场的按揭证券化将会真正走入市场化发展阶段，成为引导国内金融潮流发展的主基调。 |
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