就在碧桂园与中牟县政府谈判开始的当月，碧桂园就增加了1542万平方米的土地储备，占到公司总储备的34%。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区
截至2007年6月30日，碧桂园土地储备达到2990万平方米，较2007年4月20日上市时的1900万平方米大幅增加57.6%。最新的数据显示，碧桂园的土地储备已激增至5400万平方米，短短几个月的时间，其扩张的势头确实令人震惊。
碧桂园集团的财富正如泉水般外涌，它的泉眼无疑就是规模庞大的土地储备。
一、“造城者”碧桂园
对于有着强烈扩张冲动的地方政府来说，善于造城的碧桂园确实是无法拒绝的诱惑。
“除了碧桂园，我们不会再考虑其他房地产项目了。”2007年10月23日，中牟县（郑州下辖县）招商局局长魏定奇表示。
随着郑汴融城的加速，郑州至开封之间的郑开大道两侧形成了一条南北宽30公里左右的产业带（北至连霍高速，南到310国道），开拓郑汴产业带早已成为河南省政府的既定政策，河南省压缩其他地市的用地指标向郑汴产业带倾斜。
42公里的郑开大道，中牟县境占去了32公里，由于郑汴产业带的带动，中牟县城新房的开盘价，由一年前每平方米1000元多一点，涨到了目前的2000元以上，涨幅达到一倍多。这一信息被碧桂园敏感地捕捉到了。
中牟县招商局招商科科长杜曼琪介绍，碧桂园和中牟县政府于2007年7月份开始接洽，碧桂园投资的项目在中牟县旧城与新城之间、郑开大道南侧数公里内，将涉及部分旧城改造，即城中村的拆迁。
翻看中牟县城区图，会发现老城区（东区）和新城区（西区和北区）之间还是一片都市农业带，未来的碧桂园小区将填补这块农业带。而这，正是中牟县政府多年所希望的。
“如果谈判成功，届时将有一处4000亩的碧桂园小区，面积相当于目前中牟城区的三分之一，预计静态投资40亿元以上。”杜曼琪说。
目前，双方正在紧张地协商地价问题，尚未挂牌。据内部消息透露，中牟县政府坚持每亩25万，而碧桂园提出20万元，但最终数据还要等招拍挂程序后获悉。
2006年制定的郑州市发展规划显示，“十一五”计划完成后，五年内市区面积扩大三分之一。中牟县的碧桂园项目距离700多万人口的郑州市区不足20公里，其前景不可低估。
二、挺进湖北
2007年10月19日，随州城南的白云湖岸边，随州新建的市政府大楼西侧1公里处，紧张的拆迁正在进行。
随州城建在白云湖的北岸，但是，按照随州市规划局局长周均清的说法，在白云湖的南岸，要崛起一座新城。
碧桂园在这座新城里协议用地8000亩，其中一期工程用地近2600亩，工程静态投资预计200亿元，需拆迁农户460户左右。
2007年7月10日，《随州日报》刊出了这一期2600亩土地的竞拍公告，公告规定，取得竞买资格的开发商应是：“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司（或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东。竞买申请人需交3亿元保证金。”
而且，上述公告称“竞得人须在该宗地范围内建设一座建筑面积不少于20000平方米的五星级酒店及配套学校”。
最终，2007年8月15日，碧桂园以每亩34.8万元的价格竞得该宗地块，总价为73929.794万元。“由于3亿元的保证金限制，碧桂园根本没有竞争者，成交价即为双方最终的协议价。”随州市国土局一位人士告诉记者。
三、规模与成本
2007年8月国务院发展研究中心出台的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示：“越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。”
碧桂园模式显然是规模竞争者中的佼佼者。碧桂园所拿土地大多集中在二、三线城市，其中以酒店及商业配套在内的大型住宅项目为主，碧桂园通过获得大面积价格低廉的土地，开发低密度、社区化并且具备价格优势的综合性地产。
碧桂园大多开发“郊区大盘”，这些项目均位于具有良好交通条件的市郊地区，购地价格远低于市区。而其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力也较强，所以公司的购地成本较低。2004～2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，远低于其他开发商20%左右的比例。
2004～2006年，碧桂园营业额和纯利复合增长率分别达到56.5%和141.1%。这种几何式的增长，依赖于其“低价、快速”的经营模式。
四、规模化扩张路径争议
国务院发展研究中心近日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二、三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。
五、碧桂园模式的风险
2007年碧桂园的中期公告显示：在收益增加的同时，销售成本等开支也在增加。特别是在土地增值税方面，基于国家出台的清算新政，上半年碧桂园在这方面的开支约3.403亿元，拨备余额为9.58亿元。由于新项目发展及补充土地将需要动用首次公开发售所得款项甚至进行额外借贷，碧桂园预期未来负债比率将逐渐上升。
现行的土地政策规定，企业购得土地后，须在一年内开发，若如延期，除特殊情况外，罚款25%；两年不开发，土地无偿收回。这是政府为严控土地资源，防止开发商无量囤积，荒废国家有限的土地资源而制定的。如此，碧桂园若是耽误一年，按今年其在7、8两个月新增的20平方公里价值300亿元的土地储备，则要罚款75亿元；若两年还来不及开发，则有血本无归的可能。
据公开的资料，按照目前的拿地速度，中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备将增至8600万平方米。也就是说增加4100万平方米土地，相当于目前碧桂园土地储备的一倍。可以想见，碧桂园将面临更为严峻的资金负担。
碧桂园2004年以来的预收账款占总负债的比例逐年上升，分别为24.42%、32.72%、54.08%，同期万科的这一比例分别为23.48%、34.78%、28%，表明碧桂园为了维持资产的快速扩张，正在不断加大对下游资金的占用。
“这种单凭通过低价销售来提高资产周转速度的方式已逼近扩张极限。”一位业内人士称。
同样，在国家政策面，也对充斥着“碧桂园式”模式的利空消息。
国土资源部2007年10月规定各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处。
国土资源部要求：一是实行“净地”出让。对于拟出让的土地，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。
二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。
三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2~3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。
四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
六、“碧桂园模式”也受到业内质疑。
“以前靠打通政府关节而低价拿地机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设（如新区开发）的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。然而，土地出让实行招拍挂之后，地方政府可以自主运作的空间越来越小，土地出让的市场程序将受到越来越严格的监管，而‘禁止大幅土地出让’已明确写进国土资源部的相关文件中，如果单纯依靠低价拿地和大盘开发，企业的竞争力将会受到影响。”一位地产界人士这样评价道。 |
