鉴于郑州市“城中村”近10万亩的土地存量，有人说，今年将是郑州楼市的“城中村改造年”。但自2007年8月份起，各种关于规范“城中村”改造的政策出台，尤其是近期“城中村”改造退出机制的建立，让不少开发商对“城中村”这块蛋糕“不敢下口”。
一、今后郑州城中村改造不再全建住宅
　　 1月11日召开的郑州市发展和改革工作会上传出消息，郑州市容市貌将越来越漂亮。 郑州市常务副市长李柳身说，今后市区内的城中村改造、企业搬迁，不能将“腾出”的土地全建商品住宅，要拿出30%~40%的土地发展楼宇经济，建写字楼。
二、争取更多城中村列入改造计划
　　 郑州市目前共有自然村118个，截至目前，共有48个村（组）经市政府批准实施城中村改造，2008年在保证南阳寨村、董砦村、安徐庄、尚庄村刘南岗等村（组）、任砦村、白庙村小铺、焦家门村、岗坡村、北陈伍寨村、南陈五寨村、白庙村白庙、十二里屯村、常寨村姚砦、王马庄村、岗杜村、小李庄村、菜王村、卢邢庄村、小岗刘村、耿河村等已行动村的拆迁及建设的前提下，争取有更多的村列入改造计划。
三、“五一”前不会再新拆城中村
　　 “边拆迁边走程序”，是以前郑州所有“城中村”改造的便利路径。但随着郑州市“209号文件”的出台，这种“便利”将被取消。
根据《郑州市人民政府关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》，即郑州市“209号文件”的规定，全市所有“城中村”在土地公开出让之前，未经郑州市人民政府批准，一律不准擅自进行拆迁和擅自开工建设。各区“城中村”改造办公室擅自组织进行拆迁的，将暂停办理该区所有“城中村”改造手续。
　　 自2003年郑州市启动加快“城中村”改造工作以来，由于办理各项审批手续周期较长，各区“城中村”改造都采取了“边拆迁边走程序”的办法。数据显示，自2005年下半年至今，郑州市每个月都有一到两个“城中村”开始拆迁。2006年以来，郑州“城中村”改造步伐更是明显加快。而按照市政府要求，郑州市282平方公里建成区内的143个“城中村”，都要有步骤地进行改造。这些待改造的“城中村”，涉及10万亩土地、30万常住人口。
　　 步伐太快，也带来了一系列问题。据了解，由于部分村庄已经拆完一年半时间，但由于相关手续没有办完，仍然无法开工建设，按照拆迁协议规定的30个月过渡期，可能无法满足安置房建设的时间要求，村民回迁势必会受到影响。而按照新的规定，这种状况将得以改变。同时，由于办理土地、规划和建设等相关手续的周期都需要半年以上，因此，负责城市拆迁的有关人员预测，今年“五一”之前，不会再新拆“城中村”。
　　 尽管如此，业内人士认为，今年对于楼市来说，仍将是“城中村改造年”，因为，岗杜、白庙等10多个“城中村”将在2008年进入销售周期。
四、“61号文件”：私搭乱建不能得到补偿
　　 2007年年底，郑州市政府出台了会议纪要，业内人士称之为“61号文件”。该纪要明确：村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下住宅面积按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；村民宅基地面积超过134平方米的，400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置，超出部分按“87号文件”的有关标准给予货币补偿。
　　 据了解，目前郑州市部分城中村依然存在严重的抢建风。一些村民为了索取更多的拆迁补偿，把现有的房子拼命加高、填空，大多两年前三四层的房子现在都变成了六七层，有的甚至装电梯，达到11层。
　　 新的补偿规定，则有望使这一现象得以收敛：“很多村民都是冲着‘补偿面积’私搭乱建的，如果能够按照新标准严格执行，那么，突击建房、违规建房将失去‘捞面积’的意义；毕竟将面积补偿变更为几百元一平方米的货币补偿，与目前400元一平方米建筑成本相比，村民的收获将会微乎其微，建房热情会有所降低。”一位负责“城中村”拆迁的工作人员说。
五、规划控制要求容积率不得超过5
　　 容积率的高低，直接决定了开发商的利润。去年6月，郑州市人民政府正式下发了《进一步规范城中村改造的若干规定》。这份被称为“103号文件”规定：“城中村”改造的安置开发比为1∶2，即“城中村”改造中开发的建筑总量，三分之一用于村民安置，三分之二用于商品房开发。“103号文件”对安置开发比的控制，让开发商有些措手不及，而“61号文件”更是“火上浇油”：根据文件规定，城市三环以内的村民安置地块和配套开发地块，其容积率原则上要控制在5以下。房地产商介入城中村改造，会首先计算好利益所在，利润高低直接决定房产商参与热情。没有利润，房地产商是不会做活“雷锋”给村民做“免费的午餐”的。
六、招拍挂让退出机制尴尬
　　 按照“61号文件”关于“城中村”改造土地“招拍挂”的规定，所有经营性用地都必须办理土地出让手续，这样才能用于商品房开发，而要办理土地出让手续，必须走“招拍挂”程序。
　　 这样就造成以前已经拆迁的“城中村”与现行政策冲突，留下了很多遗留问题。一方面，开发商必须事前拿出可行的拆迁方案，才能与“城中村”签订拆迁安置协议；另一方面，开发商付出巨大精力和财力，冒着很大的投资风险取得的项目却必须走“招拍挂”程序。一旦竞争失利，前期的努力都会“付诸东流”。
　　 这一问题，也一直让政府和开发商头疼。据了解，不少开发商为了拿到“城中村”改造项目，一般都在正式改造前一两年开始跟进，其投入的前期成本，可想而知。
　　 而新出台的退出机制，对前期介入“城中村”改造并已有投入，却没有竞得土地的企业，给予如下“补偿”：前期介入“城中村”改造投入成本退还开发企业时，按实际投入成本加同期银行贷款利息退还；退还开发商前期介入“城中村”改造的投入成本及利息计入土地“招拍挂”的拆迁安置成本；开发商前期介入“城中村”改造投入的成本，由区政府负责进行核算并协调退还。
　　 此项规定，将使开发商对“城中村”改造的热情大大降低。“里面的不确定性因素太大了，开发商在安置方面已经付出了大量的资金、人力、物力，如果最终只能收回成本，那风险和利润显然是不成比例的。”
七、城中村改造资金考验相当严峻
　　 以前，部分“城中村”拆迁改造供应的土地基本上是“零地价”，但现在，根据有关规定，“城中村”土地出让合同签订10日内，受让人须向出让人缴付出让金的10%，作为履行合同的定金。剩余部分要在60日内付清。这一要求，对开发商的资金考验是相当严峻的。
　　 除土地出让金外，“城中村”一拆一建，至少要两年多时间。拆建期间，原住村民的生活开支、租金收益没法保证，也需要由开发商来承担。而且，由于“城中村”改造项目不同于其他的项目，整个拆迁过程会涉及非常复杂的法律关系和利益关系，开发商的实际资金量很可能会远高于原先设想。
　　 已经拆迁的“城中村”中，燕庄的曼哈顿总投资为45亿元以上，小杜庄村面积比较小，总投资也在10亿元以上。如此大的资金需求，确实不是一些中小开发商所能涉足的。现在，负责城中村改造的开发商，还要负担起廉租房、周转房的建设。随着城中村改造政策的不断规范，‘城中村’改造将非一般开发商能驾驭。”有业内人士这样认为。