中原楼市资讯——2207年郑房指数分析！

★2007年郑房指数分析

2007年是调控执行年，郑州的房价可谓涨势如虹。各种后继政策频频出台，土地调控、金融调控等等，但房价并没有因此而折身。2007年楼市却里的酸甜苦辣，五味杂陈。有疯狂，让淡季的七八两月成交量一飞冲天；有低靡，让金九银十黯淡无光。有“过热论”、有“拐点说”，到了年尾，更是扑朔迷离。
据郑州市房管局发布的2007年11月份的郑房指数分析，郑州11月商品房销售均价为4267元/平方米。按这个数据，2007年郑州市11月份房价比1月份房价上涨968元，涨幅高达29.34%。2006年商品房均价为2888元/平方米，按照最新房价，前11个月的郑州商品房均价为：3869.273元/平方米，均价较去年上涨了981元，涨幅高达33.96%以上。 2007年11月商品住宅价格为3876元/平方米，住宅均价为3506.455元/平方米，较1月上涨上涨918元，涨幅高达31.03%。

一、2007年商品住宅销售价格分析

    1月份全市商品住宅销售6726套，环比增幅为0.13%；商品住宅销售面积70.99万平方米，环比下降了3.74%，商品住宅销售均价为2958元/平方米，环比下降了3.77%，同比增幅为19.52%。
    2月份全市商品住宅销售4341套，环比下降了35.46%,同比增幅为68.52%；商品住宅销售面积47.08万平方米，环比下降了33.68%，同比增幅为62.46%；商品住宅销售均价为3128元/平方米，环比增幅为5.75%,同比增幅为15.89%。
    3月份全市商品住宅销售5100套，环比增幅为17.48%,同比增幅为5%；商品住宅销售面积58.05万平方米，环比增幅为23.3%，同比增幅为0.09%；商品住宅销售均价为3266元/平方米，环比增幅为4.41%,同比增幅为17.19%。
    4月份全市商品住宅销售6079套，较上月增幅为19.2%,较去年同期增幅为7.12%；商品住宅销售面积69.97万平方米，较上月增幅为20.53%，较去年同期下降了0.57%；商品住宅销售均价为3268元/平方米，较上月增幅为0.06%,较去年同期增幅为19.4%。
    5月份全市商品住宅销售5353套，较上月增幅下降了11.94%,较去年同期增幅下降了5.89%；商品住宅销售面积58.19万平方米，较上月增幅下降了16.84%，较去年同期下降了9.78%；商品住宅销售均价为3573元/平方米，较上月增幅为9.33%。

2007年销售价格分析
月份	商品房销售均价（元/平方米）	商品住宅销售均价（元/平方米）	非住宅销售均价（元/平方米）	二手房售售均价（元/平方米）
1月	3299	2958	6276	2316
2月	3431	3128	6637	2314
3月	3527	3266	5942	2278
4月	3829	3268	7234	2381
5月	4105	3573	8477	2375
6月	3949	3593	8163	2471
7月	3978	3624	7323	2515
8月	3900	3636	5897	2690
9月	4124	3704	5748	2696
10月	4153	3945	5419	2564
11月	4267	3876	7267	2579
12月	4298	3885	6015	2798
均价	3869.273	3506.455	6762.091	2470.818
涨幅（%）	29.34%（上涨968元）	31.03%（上涨918元）	15.79%（上涨991元）	11.35%（上涨263元）

    6月份全市商品住宅销售7438套，较上月上涨了38.95%,较去年同期上涨了33.08%；商品住宅销售面积82.63万平方米，较上月上涨了42.01%，较去年同期上涨了38.41%；商品住宅销售均价为3593元/平方米，较上月上涨了0.56%。
    7月份全市商品住宅销售7768套，较上月上涨了4.44%,较去年同期上涨了75.15%；商品住宅销售面积84.49万平方米，较上月上涨了2.24%，较去年同期上涨了82.18%；商品住宅销售均价为3624元/平方米，较上月上涨了0.86%。
    8月份全市商品住宅销售9299套，较上月上涨了19.71%,较去年同期上涨了46.65%；商品住宅销售面积98.97万平方米，较上月上涨了17.15%，较去年同期上涨了28.84%；商品住宅销售均价为3636元/平方米，较上月上涨了0.33%。
    9月份全市商品住宅销售5377套，较上月下降了42.18%,较去年同期上涨了3.42%；商品住宅销售面积53.28万平方米，较上月下降了46.16%，较去年同期下降了8.07%；商品住宅销售均价为3704元/平方米，较上月上涨了1.87%。
    10月份全市商品住宅销售5061套，较上月下降了5.88%,较去年同期上涨了0.92%；商品住宅销售面积49.69万平方米，较上月下降了6.74%，较去年同期下降了3.18%；商品住宅销售均价为3945元/平方米，较上月上涨了6.51%。
    11月份全市商品住宅销售8588套，较上月上涨了69.69%,较去年同期上涨了10.66%；商品住宅销售面积81.56万平方米，较上月上涨了64.14%，较去年同期下降了0.38%；商品住宅销售均价为3876元/平方米，较上月下降了1.75%。

2007年郑房指数走势分析
月份	销售指数（按套）	价格指数	住宅（按套）	商业用房（按面积）	办公用房（按面积）
1月	2132	1559	2199	2149	2590
2月	1344	1621	1420	1198	955
3月	1599	1667	1668	1612	2056
4月	1980	1810	1988	2130	5900
5月	1725	1940	1750	1848	2002
6月	1866	2300	2432	2031	1601
7月	1880	2464	2540	2387	2321
8月	1843	2976	3041	2203	7083
9月	1949	1969	1758	3704	1677
10月	1963	1668	1655	1314	4191
11月	2017	2693	2808	2456	3947
12月	2658	2031	2826	1653	9910

二、2007年批准预售情况分析

    1月份全市商品房批准预售项目共计22个，商品房批准预售面积61.03万平方米，环比下降41.49%，同比增幅41.01%。其中商品住宅批准预售面积54.61万平方米，环比下降38.67%，同比增幅为62.05%;非住宅批准预售面积6.43万平方米，环比下降57.84%。
    2月份全市商品房批准预售项目共计16个，商品房批准预售面积72.14万平方米，环比增幅18.20%，同比增幅551%。其中,商品住宅批准预售面积59.78万平方米，环比增幅9.47%，同比增幅为558%;非住宅批准预售面积12.15万平方米，环比增幅为88.96%。同比增幅为505%。
    3月份全市商品房批准预售项目共计17个，商品房批准预售面积51.98万平方米，环比下降了27.95%%，同比增幅5.8%。其中,商品住宅批准预售面积43.26万平方米，环比下降了27.63%，同比增幅为7.42%;非住宅批准预售面积8.72万平方米，环比下降了3.43%,同比下降了1.58%。
    4月份全市商品房批准预售项目共计27个，商品房批准预售面积140.45万平方米，较上月增幅为170.2%，较去年同期增幅为51.62%。其中,商品住宅批准预售面积119.78万平方米，较上月增幅为176.88%，较去年同期增幅为43.14%;非住宅批准预售面积20.68万平方米，较上月增幅为137.16%,较去年同期增幅为130.8%。
    5月份全市商品房批准预售项目共计18个，商品房批准预售面积69.65万平方米，较上月增幅下降了50.41%，较去年同期增幅为35.3%。其中,商品住宅批准预售面积50.05万平方米，较上月增幅下降了58.22%，较去年同期增幅为14.87%;非住宅批准预售面积19.47万平方米，较上月增幅下降了5.85%,较去年同期增幅为146.14%。
    6月份全市商品房批准预售项目共计33个，商品房批准预售面积129.1万平方米，较上月上涨了 85.36%，较去年同期上涨了45.58%。其中, 商品住宅批准预售面积112.2万平方米，较上月上涨了124.19%，较去年同期上涨了45.36%；非住宅批准预售面积16.9万平方米，较上月下降了
    7月份全市商品房批准预售项目共计21个，商品房批准预售面积92.92万平方米，较上月下降了28.03%，较去年同期上涨了126.73%。其中, 商品住宅批准预售面积75.81万平方米，较上月下降了32.43%，较去年同期上涨了103.54%。非住宅批准预售面积17.11万平方米，较上月上涨了1.24%，较去年同期上涨了359%。
    8月份全市商品房批准预售项目共计30个，商品房批准预售面积100.51万平方米，较上月上涨了8.17%，较去年同期上涨了66.42%。其中, 商品住宅批准预售面积69.53万平方米，较上月下降了8.29%，较去年同期上涨了38.13%。非住宅批准预售面积30.98万平方米，较上月上涨了81.06%，较去年同期上涨了208%。
    9月份全市商品房批准预售项目共计22个，商品房批准预售面积110.55万平方米，较上月上涨了9.99%，较去年同期上涨了7.08%。其中, 商品住宅批准预售面积97.76万平方米，较上月上涨了40.61%，较去年同期上涨了19.35%。非住宅批准预售面积12.79万平方米，较上月下降了58.72%，较去年同期下降了40.04%。
    10月份全市商品房批准预售项目共计21个，商品房批准预售面积74.49万平方米，较上月下降了32.62%，较去年同期上涨了8.67%。其中, 商品住宅批准预售面积61.95万平方米，较上月下降了36.64%，较去年同期下降了1.65%。非住宅批准预售面积12.54万平方米，较上月下降了1.95%，较去年同期上涨了126%。
    11月份全市商品房批准预售项目共计27个，商品房批准预售面积110.35万平方米，较上月上涨了48.14%，较去年同期上涨了58.17%。其中, 商品住宅批准预售面积93.15万平方米，较上月上涨了50.37%，较去年同期上涨了44.6%。非住宅批准预售面积17.2万平方米，较上月上涨了37.16%，较去年同期上涨了221.5%。

2007年批准预售情况分析
月份	商品房批准预售项目（个）	批准预售面积（万平方米）	住宅批准预售面积（万平方米）	非住宅批准预售面积
1月	22	61.03	54.61	6.43
2月	16	72.14	59.78	12.15
3月	17	51.98	43.26	8.72
4月	27	140.45	119.78	20.68
5月	18	69.65	50.05	19.47
6月	33	129.1	112.2	16.9
7月	21	92.92	75.81	17.11
8月	30	100.51	69.53	30.98
9月	22	110.55	97.76	12.79
10月	21	74.49	61.95	12.54
11月	27	110.35	93.15	17.2
12月	31	110.78	82.27	28.51
合计	254	1013.17	837.88	174.97

三、2007年商品房销售情况分析

    1月份全市商品房销售7448套（间），环比下降了0.68%；商品房销售面积79.1万平方米，环比下降了3.71%；商品房销售均价为3299元/平方米，环比下降了3.11%。本月商品房销售量、销售均价基本平稳略有下降。
    2月份全市商品房销售4696套（间），环比下降了36.95%,同比增幅为57.37%；商品房销售面积51.53万平方米，环比下降了34.85%,同比增幅为59.24%；商品房销售均价为3431元/平方米，环比增幅为4%,同比增幅为13.91%。
    3月份全市商品房销售5586套（间），环比增幅为18.95%,同比下降了3.19%；商品房销售面积64.32万平方米，环比增幅为24.82%,同比增幅为0.86%；商品房销售均价为3527元/平方米，环比增幅为2.8%,同比增幅为15.53%。
    4月份全市商品房销售6917套（间），较上月增幅为23.83%,较去年同期增幅为4.03%；商品房销售面积81.49万平方米，较上月增幅为26.69%,较去年同期增幅为4.73%；商品房销售均价为3829元/平方米，较上月增幅为8.56%。
    5月份全市商品房销售6027套（间），较上月增幅下降了12.87%,较去年同期增幅下降了4.73%；商品房销售面积65.27万平方米，较上月增幅下降了19.9%,较去年同期增幅下降了6.46%；商品房销售均价为4105元/平方米，较上月增幅为7.21%。
    6月份全市商品房销售8037套（间），较上月上涨了33.35%,较去年同期上涨了26.25%；商品房销售面积89.61万平方米，较上月上涨了37.29%,较去年同期上涨了35.79%；商品房销售均价为3949元/平方米，较上月下降了3.8%。
    7月份全市商品房销售8609套（间），较上月上涨了7.12%,较去年同期上涨了76.89%；商品房销售面积93.41万平方米，较上月上涨了4.24%,较去年同期上涨了84.56%；商品房销售均价为3978元/平方米，较上月上涨了0.73%。
    8月份全市商品房销售10398套（间），较上月上涨了20.78%,较去年同期上涨了48.5%；商品房销售面积112.03万平方米，较上月上涨了19.93%,较去年同期上涨了36.72%；商品房销售均价为3900元/平方米，较上月下降了1.96%。
    9月份全市商品房销售6878套（间），较上月下降了33.85%,较去年同期上涨了21.11%；商品房销售面积67.05万平方米，较上月下降了40.15%,较去年同期上涨了6.36%；商品房销售均价为4124元/平方米，较上月上涨了5.74%。
    10月份全市商品房销售5829套（间），较上月下降了15.25%,较去年同期上涨了6.84%；商品房销售面积57.86万平方米，较上月下降了13.71%,较去年同期下降了3.38%；商品房销售均价为4153元/平方米，较上月上涨了0.7%。
    11月份全市商品房销售9410套（间），较上月上涨了61.43%,较去年同期上涨了9.93%；商品房销售面积92.18万平方米，较上月上涨了59.33%,较去年同期上涨了2.53%；商品房销售均价为4267元/平方米，较上月上涨了2.75%。

2007年成交量情况分析
月份	商品房销售（套）	住宅销售（套）	非住宅销售（套）	二手房售售（套）
1月	7448	6726	722	1833
2月	4696	4341	355	777
3月	5586	5100	486	1121
4月	6917	6079	838	1566
5月	6027	5353	674	1209
6月	8037	7438	599	599
7月	8609	7768	841	1698
8月	10398	9299	1099	1763
9月	6878	5377	1501	1762
10月	5829	5061	768	1460
11月	9410	8588	822	1767
12月	9287	8642	645	1420
合计	79835	71130	8705	15555

从表格上可以看出，郑州住房市场成交量6月份猛涨，6月份成交量比5月份成交量激增2083套，并逐月攀高。可以看出购房者急切杀入房市的迫切。地王的刺激和对调控政策的失望，很多市民确认房价不会下降，纷纷入市。在本来为楼市淡季的七八月，创造了奇迹。八月楼市成交量达到了最高点。但由于九月底的房贷新政，成交量急剧下跌。经过两个月的观望，11月份的成交量又涨了四成。
客观上购房者的恐慌性购买和一些不良开发商的恶意捂盘惜售，是郑州商品住宅价量齐升的“动力”，再加上市民的投资意识增强及投资渠道的单一，又进一步起到了助推的作用。虽然今年郑州市商品住宅的空置率还没有一个统计数字，但是，郑东新区和北环以北很多自称已经是无房可卖的小区，入夜却是一片漆黑。

    2007年第一季度，郑州商品住宅预售面积为157．65万平方米，销售面积为176．12万平方米，超出预售面积18．47万平方米。与2006年同期相比，其中有的月份增幅高达62．46％。第二季度，郑州商品房住宅预售面积为282．03万平方米，比第一季度高出24．38万平方米；销售面积为210．79万平方米，比第一季度高出34．67万平方米。
    在销售数量上，今年8月销售商品住房是最多的一个月。这种销售旺盛的局面从今年6月就出现了苗头，6月份商品住房卖了7438套，比5月份（5688套）多卖了38．95％，多卖了1750套；7月份商品住宅销售7768套，比6月份上涨了4．44％，多卖了330套。
    与前几年同期8月商品住宅销售量相比，今年约是2004年（3466套）的2．7倍；约是2005年（3375套）的2．8倍；约是去年的1．5倍；比2004年任何两个月的总销售量还多。
    9月10日，郑州市房管局的8月份郑房指数分析报告出笼。分析报告中的一个数字尤其惹人瞩目，那就是8月份郑州市商品房销售历史性突破万套大关，达到10398套。业内人士惊呼：楼市出现“井喷”。由于房贷新政影响，9月、10月成交量骤降。10月份销售面积仅为57.86万平方米，是8月份的一半，仅高于春节的二月份。
　　两个月的观望期过后，最新出笼的11月份郑房指数分析报告显示，11月商品房批准预售面积110.35万平方米，其中商品住宅批准预售面积93.15万平方米；而当月商品房实际销售面积达到92.18万平方米，其中商品住宅实际销售面积81.56万平方米。
    根据郑州市房管局的统计资料，今年1至11月，商品房月销售面积在80万平方米以上的有5个月，其中4个月的商品房销售套数超过8000套。1至7月，郑州市商品住宅销售面积469．5万平方米，而竣工面积只有152．5万平方米，缺口317万平方米，商品住房的销售量远远超过供应量。显然，郑州市的商品住宅出现供不应求的局面。

2007年销售面积分析
月份	商品房销售面积（万平方米）	商品住宅销售面积（万平方米）	非住宅销售面积（万平方米）	二手房成交面积（万平方米）
1月	79.1	70.99	8.11	16.21
2月	51.53	47.08	4.45	6.90
3月	64.32	58.05	6.28	9.3
4月	81.49	69.97	11.53	13.52
5月	65.27	58.19	7.08	10.45
6月	89.61	82.63	6.98	13.39
7月	93.41	84.49	8.93	14.84
8月	112.03	98.97	13.06	15.35
9月	67.05	53.28	13.76	15.63
10月	57.86	49.69	8.17	12.92
11月	92.18	81.56	10.62	15.04
12月	96.2	77.52	18.67	12.83
合计	853.85	754.9	98.97	143.55

从表格可以看出，郑州商品住房1-11月份住宅批准预售面积为1013.17万平方米，而销售面积853.85万平方米，基本持平，如果开发商捂盘，就更加剧了供不应求的局面。

    从统计数字看，今年1至11月，郑州市商品房的销量达到79835套，而2006年全年郑州市商品房的销量为71479套，比2006年成交量高出8356套。
    根据郑州市房管局的统计资料，今年1月，郑州市商品住宅均价为每平方米2958元，以后逐月小幅攀升。而11月份的商品住宅销售均价达到每平方米3876元，为今年以来最高。1至11月，郑州市商品住宅均价每平方米上涨918元，平均每月上涨76元。以买一套100平方米的住房计算，同一套房子11月买比1月买仅仅购房款就要多掏9．18万元。

四、后市预测

2008年房价同比增长将不会低于5个百分点

    中原楼市在年底并不算小的震荡中，究竟何去何从，那是业界以及政府等各方共同探讨的问题，而对于老百姓，也许他们最为关心的核心问题，当然很直接也很现实，那就是：郑州的房价，在2008年究竟往何处走？南京元年（郑州）房地产顾问机构的基本判断是：2008年郑州楼市，也将必然地进入温和调整期。
    因为，从2007年整体趋势来看，超大城市的房价走高趋势不仅没有放缓，而且在提高，2008年仍然会延续2007年的趋势，但在速度上将显著趋缓。基于民众的购买力与房价增高速度不是成等比例发展的状况，2007年的房价，在超大城市中体现出接近峰值，当地民众的购买欲将会出现显著的拐点，持币待购将重新出现，开发商捂盘惜售将不再可取。
    但是，这也不意味着房价会回落。由于人口趋向大城市的单行线一直没有打破，本土外来资金成为新购买力的重要补充，房子仍然属于卖方市场。尽管中央政府大力推行抑制房价的政策，而作为一个相对的较大城市，郑州的房价也将和其他一些大城市一样，2008年的房价同比增长将不会低于5个百分点。