好事多磨。
    几易其稿的《经济适用房管理办法》面临多次“修正”。导致“办法”再次被“修正”的，是国务院希望实现“经济适用房与双限商品房实现‘无缝对接’”的政策意愿。如今，相关主管部门希望能够通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个“全覆盖”的住房保障体系。但能不能无缝对接？
继建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》后，经济适用房管理办法也浮出水面。经济适用房管理办法，将以此前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为蓝本，将“有限产权、政府优先回购”等关键点纳入其中。

★调查：中等收入者处境尴尬

    中国青年报社会调查中心开展了一项调查，1676名参与者中调查表明：87.4%的人认为经济适用房最该面向中等和中低收入者；81.2%的人认为对经济适用房购买者的收入要求过于严格，将很多实际上买不起商品房的人排除在外。这意味着，对经济适用房需求旺盛的中等收入群体处于极为尴尬境地，只有“望房兴叹”了。调查中，95.3%的人认为，目前经济适用房的供应量还是太少。在公众看来，目前经济适用房最大的问题是“供应量太少”和“很多经济适用房都卖给了收入较高的人”。

★新经济适用房管理办法解读：有限产权，重在安居

    11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)，对广大老百姓所关心的经济适用住房的功能定位、开发建设、销售管理等进行了细致规范。
　　 一、功能――淡化商品性突出保障性，对象为城市低收入家庭
　　 经济适用住房制度实施10年来，一直是面向城市中低收入家庭销售的“政策性商品房”。此次新的《办法》规定，经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。一方面极力淡化经济适用房的“商品性”而强调突出“保障”二字，一方面缩小供应对象为城市低收入家庭，经济适用房的保障性职能已经非常明确。
　　 同时，《办法》明确提出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。此举意味着曾经既没有资格住上廉租房，家庭收入又很低的“夹心层”将被纳入住房保障体系。
　　 二、优惠――行政划拨优先供应土地，免除各种行政事业收费
　　 目前，地价不断攀升，在一定程度上导致建设成本不断上升和房价过快上涨。作为保障性质的经济适用房，如何更好地履行政府公共服务的重要职责？《办法》规定，经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。这样，经济适用房建设的土地成本近乎为零，可以大大降低成本价格。
　　 在此基础上，各地政府对经济适用房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担。而且在建的经济适用房项目可作抵押向商业银行申请住房开发贷款，以利于缩短项目开发周期，增加供应量。
　　 另外，政府将重点监控和查处开发商以经济适用住房名义取得划拨土地后变相进行商品房开发的行为。
　　 三、规划――区位布局靠近学校医院，单套建筑面积60平方米
　　 相比中高收入家庭，购买经济适用房的低收入家庭对公共交通、医院、学校等公共服务的依赖性更强，需要离这些基础设施近一些。《办法》充分考虑到这一点，提出经济适用房在进行区位布局时要充分考虑低收入家庭对城市基础设施要求，尽量靠近公共基础设施，并且鼓励在商品住房小区中配套建设经济适用住房。
　　 另外，为充分体现保障性质，同时尽可能扩大保障范围，经济适用住房单套的建筑面积将控制在60平方米左右，并要求采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现功能“适用”，做到“小而舒适”。
　　 四、价格――保本微利利润率不高于3%，明码标价不准变相收费
　　 经济适用房本应价格低廉，但目前有些经济适用住房价格偏高，已不再“经济”。价格怎么定？《办法》确定经济适用房的价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于3%，而地方政府直接组织建设的项目只能按成本价销售，不得有利润。
　　 在销售中，经济适用房将实行明码标价，价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。另外，为避免不必要的成本，《办法》要求经济适用房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
　　 五、管理――销售权重新收归政府，有限产权遏制牟利
　　 以前，准入和退出机制存在的漏洞曾使经济适用房大量流向非保障对象，出现了“开宝马车住经济适用房”的现象。对此，《办法》对经济适用房的准入退出机制作出了严格细致的规定。
　　 首先，销售权重新收归政府。由开发企业掌握销售权，是导致此前经济适用房制度出现种种问题的重要原因，《办法》将销售权收归政府，由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售，继续实行申请、审核、公示和轮候制度。
　　 其次，从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。《办法》规定经济适用住房购房人拥有“有限产权”，不再是此前的完全产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，如果因特殊原因确需转让，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人想上市转让，则应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；同时，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地。

★经济适用房将出台的新规

【新规披露一】
经适房转让交多少收益将细化
　　《意见》明确指出，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，其今后上市交易将受到种种限制。 “过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房等。购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。” 这些条款都可能纳入《经济适用住房管理办法》。
　　值得注意的是，即将出台的管理办法，可能将对“经济适用房转让须向政府交纳的土地收益价款”、“经济适用房建设的金融支持办法”、“经济适用房建设和租赁的税收支持政策”等一系列相关事项进行细化。
【新规披露二】
将制定《城市低收入家庭资格认定办法》
　　建设部还将会同民政部，根据当地统计部门公布的家庭人均可支配收入的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平，制定《城市低收入家庭资格认定办法》。
　　实际上，一些地方的经济适用房管理办法已经出台，特别是在申请人把关上都更为严格。以北京为例，不久前北京市建委等五部门共同下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》，该通知对申请者家庭收入、现有住房、资产三项指标进行细化。

★郑州回应

　　一、面积：严格按照60平米左右出政策
　　郑州市要求，“十一五”期间和２００６年~２００７年新审批、新开工的住房中，套型建筑面积在９０m2以下住房面积所占比例确定为７０％；从２００６年开始，郑州市要求在规划经济适用房的面积时，９０m2以下的小户型要占到８０％；今年，在规划经适房的面积时，９０m2以下的小户型已达到了１００％。
　　 郑州市经济适用房管理中心有关负责人表示，如果国家要求经适房的面积控制在６０m2左右，那郑州就要严格按照60m2的要求建房。但《办法》还规定，市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例。近期，郑州市将对照出台的《办法》，结合郑州市的实际情况出台相适应的政策。
　 二、布局：考虑市区三环内选址
　 《办法》规定，经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施的要求，合理安排区位布局。
　　 郑州市房管局有关负责人表示，将会同郑州市国土部门协商，以后再建设经济适用房时，考虑在市区三环以内选择项目，以方便居民工作、生活。
　　 三、交易：政府回购办法尚未确定
　　 《办法》提出，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
　　 郑州市房管局有关负责人称，在《办法》出台之前，房管部门已经开始了政策调研。2002年以来，郑州房价涨速加快，同地段的普通商品房和经济适用房，差价从200多元拉大到1000元～1500元。为遏制经济适用房投机行为，郑州市政府规定，要求购房者必须是无房户或住房困难户，买后5年才能上市交易，且要将20％的纯收益上缴政府。对于政府回购经适房这一规定，还需要研究怎样操作。
　　 四、盖房：“政府公司”将垄断经适房开发
　　 郑州市在经过调研、考察后，今年7月26日正式下发文件，宣布组建郑州公共住宅建设投资有限公司，公司的经营范围是：经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设；绝不会涉足商品房开发。
　　 郑州市房管局局长王广国曾表示，郑州公共住宅建设投资有限公司成立后，在一到二年内，将逐步垄断经济适用房和廉租房市场。这个企业把社会效益放在第一位，经济效益放在第二位。解决一些关系到民生但市场行为本身无法解决，甚至不愿意解决的问题。
据透露，今年年底前计划开工两个项目，分别位于中原西路、紫荆山路和长江路交叉口，该公司的利润率也将保证在3%以下。
五、用单位自用土地进行集资合作建房
　　与《办法》相比，郑州现在对单位集资建房执行的规定更加严格，只对特困企业留有“口子”。其中，特困企业指“简单维持生产、连续三个月不能正常发工资，或处于停产、半停产、不能生产状态的国有企业和国有控股企业”；自有土地指困难企业于2002年12月底前取得土地使用权证的自有生活用地。
　　 为防止变相开发商品房，郑州市还对集资建房实施全程监督，实行三控，即控供应对象（本单位的住房困难户和无房户）、控建房标准、控集资标准。
　　 这位负责人表示，由于郑州目前对集资建房的规定较为严格，下一步可能会参照《办法》，出台新的房改政策，适当放宽集资建房方面的规定。集资建房满足本单位住房困难职工购买后的多余住房，由市政府统一向符合经济适用房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租房。
六、郑州市2008至少建一万套经济房
　　12月12日，市建委举行学习十七大精神报告会。市建委党委书记、副主任郭庆宽在会上透露，我市明年拟建１万至１．５万套经济适用房。
郭庆宽围绕十七大报告，分别从高举中国特色社会主义伟大旗帜、构建和谐社会、贯彻科学发展观、全面建设小康社会、全面推进党的建设新的伟大工程等方面，对干部、职工进行辅导，并对职工提出的民生和城市建设问题进行现场解答。郭庆宽透露，明年将在与市民生活密切相关的吃住行乐方面加大投入建设力度，拟建设１万～１．５万套经济适用房，还将投入巨资解决城市交通堵塞问题。
七、郑州住宅公司首批低价房开工
　　12月26日，郑州市两处经适房小区奠基，这是政府组建的郑州公共住宅建设投资有限公司（以下简称公共住宅公司）操盘的首批项目，面积都在90平方米以下，预计2009年5月入住，这俩小区分别是湖光新苑（中原区）和滨河花园（管城区），将向低收入家庭提供1838套经适房和732套廉租房。

★限价房的广州模式


限价房能否成为“白领”的福音
　　两限房就是限房价、限居住面积的商品房，售价一般比同类型商品房低三成左右，建筑面积一般在90平方米以下，主要解决中等收入家庭住房问题。在广州，位于金沙洲首批两限房推出，科学城和金沙洲其他地块的限价房也将于明年年初陆续推出。广州市房管局有关负责人表示，和经济适用房不同，包括“白领”在内的一些高收入者也可以买限价房，但通过对购房对象和住宅上市条件等限定，富人抢占限价房资源的可能性基本可以排除。
■三大硬性指标限定销售对象
　　广州市国土房管局对限价房的定位是，主要满足中等收入群体的首次置业要求，解决“夹心层”群体住房问题。按照《广州市限价商品房住宅销售管理办法》，只要符合三个条件就可以购买限价房：本人(已婚的，含配偶和子女)在广州市没有自有产权住房；男性年满25周岁，女性年满23周岁(达到晚婚晚育年龄)。对于购买人群的收入水平，政府并没有进行限制。
■富人抢占房源可能性极低
　　富人阶层经济条件优越，基本都有房，很少有“无自有产权住房”的富人；限价房将户型严格限定在90平方米以下，属自住型住房，而即使是首次置业的富人，他的住房需求一般属于改善性要求，很少选择买90平方米以下的房子；为了避免一些没有产权的富人子女搭顺风车买限价房，《办法》通过申请人年龄的限制和住宅上市条件的限制，有效抑制富裕人群的这种“被动性需求”，并充分保障已达到晚婚晚育人群的刚性自住型住房需求。
■年收入7万元以上才买得起限价房 　
　　根据测算，目前购买经济适用房基本要达到家庭年收入6万元左右，而花都、番禺等地块的限价房价格大约在3900-4000多元/平方米，家庭年收入约7万元才有能力购买，所以限价房与经济适用房的购买准入条件正好衔接上。
　　而金沙洲等地块的限价房，对购买者的经济条件要求更高，根据目前全市房价平均8000多元/平方米计算，限价房价格约在6000元/平方米左右，家庭年收入要达到10万元以上才有能力购买。广州限价房政策采取的是“长期坚持，灵活运用”的原则，属于动态性政策，限价房的定义、销售范围等都将根据市场的变化和人民群众的实际需求来进行调整，切实构筑起满足“夹心层”群体住房需求的保障层次。
■限价房能否成为“白领”的福音
　 “限价商品房”是住房改革以来，继“经济适用房”之后的又一福音。廉租房面向困难家庭，经济适用房面向城市低收入家庭，而许多买不起高价房的中等收入家庭就成了政府管不到、市场管不了的断层，限价房的价格比普通商品房低，购买条件又比经济适用房相对宽松，等于衔接了这个断层。
　　 但限价房的推出能让“白领”吃上定心丸吗？有三个决定性问题： 一是适当的房价，　　二是合理的规模，三是严密的监管。

★廉租房

9部门联合发布廉租住房保障办法
　　11月26日，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。
一、 覆盖范围扩大
　　据新华社报道，办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
二、货币补贴和实物配租相结合
　　办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
三、五条资金来源渠道
　　为解决廉租住房保障资金不足问题，办法提出五条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。同时，对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。
四、廉租住房建设用地优先安排
　　办法规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。
五、廉租住房单套建筑面积50平方米以内
　　对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积规定控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
六、 逾半年不交租金应退房
　　办法对廉租房的退出机制进行了明确，除了以往规定的承租人不符合规定条件(将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住等)应退房外，无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的也须退出廉租房。
对以欺骗等不正当手段获得廉租住房保障的，应退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
七、房屋朝向等须写入合同
　　根据办法，享受租金补贴或实物配租的低收入住房困难者，须和政府主管部门签订租赁住房补贴协议和廉租住房租赁合同。为了避免廉租房有进无退的情况，办法对合同的内容作出了明确规定，要求合同中必须明确租金及其支付方式、房屋用途和使用要求、租赁期限，停止实物配租或者发放租金的情形、退回廉租住房、调整租金的办法等等。此外，为了保障承租者的权利，合同中也须明确房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况以及维修责任等。
八、增加多道公示环节
　　办法对住房困难家庭申请廉租房的程序作出了更加明确和细致的规定，增加了多道公示环节。
　　除审核完成后对符合条件的家庭要进行15天的公示外，办法要求，在户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请，由其完成初审后，就应将户主资料张榜公布，接受居民监督。此外，对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，除书面通知申请人，还应向社会公开登记结果。建设主管部门综合考虑保障对象的家庭收入、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，以及最终的发放和配租结果后，都应向社会予以公布。
九、住房租金实行政府定价
　　办法对廉租房补贴标准的制定进行了明确，每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准，对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。此外，办法明确，实物配租的住房租金标准实行政府定价。
　　办法明确，对承租直管公房的城市低收入家庭，可以参照本办法有关规定，对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。
　　据了解，《廉租住房保障办法》将于12月1日起正式实施，2004年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。

★住房保障条例立法：无缝对接不可能

一、关键词： 无缝对接
　　建设部日前连续发布了《廉租住房保障办法》和《经济适用房管理办法》，但是各地对“夹心层”住房问题解决呼声很高。建设部一位官员表示，目前对经济适用房管理办法的反复修订，一是为了完善经济适用房制度本身，同时也是为了实现“下与廉租房，上与双限房”的有效衔接，“把应该享受住房保障的人群，都覆盖进住房保障体系”。
　　但“以前的相关政策法规不成体系，经济适用房、廉租房和住房公积金三者在管理制度和财政上都是被分割的。”
那么《条例》会否对这一问题提出解决，使住房保障制度实现“无缝对接”呢？
　　建设部有关人士认为“无缝对接”不可能。目前住房问题解决还是两个基本渠道：政府或市场。市场商品房价格由市场确定；政府保障的主要是解决低收入家庭，“限价房”是为稳定房价而出的措施，应定义为商品房，而非保障房。
二、关键词：既往不咎
　　虽然在“针对人群”问题上，“办法”仍在继续修订。不过，在经济适用房的另一个敏感领域——政府回购方面，“办法”的修订已经基本定案，建设部内部人士告诉记者，对于外界争议许久的回购问题，修订过后的“办法”将给出细化的、明确的解释和执行路径，修订完成之后的“办法”，将明确经济适用房“有限产权”的特殊属性。
　　“办法”对于回购问题，将采用“不溯及既往”的原则，即回购只牵涉新建经济适用房，同时，修订的“办法”还将给出划分新旧经济适用房的关键时间结点。
　　所谓24号文件，即是2007年8月13日，国务院正式公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。在这份文件中，明确了对经济适用房的再上市交易由政府统一回购的基本原则，而在此前，主要大型城市也已经开始对此方式“进行试探”，一度引起各方激烈争议。